När man lånar till sitt boende eller vill köpa en fastighet i Spanien kan man vanligen låna upp till 70% av värdet så kallat LTV ratio – Loan To Value även om man inte är skriven i Spanien. Vd för my bank friend Jimmy Heino
jimmy@mybankfriend.com
mybankfriend.com

I Spanien finns det heller inte amorteringsfria lån utan alla lån måste vara återbetalda senast det år man fyller 70 eller 75 år och återbetalningstiden får heller inte vara längre än 25 eller 30 år (igen beroende på bank). Olika banker har olika regler och de slutgiltiga villkoren beror lite på hur låntagarens individuella situation ser ut. Men detta är i sammanfattning vad som gäller för alla som inte är skriva i Spanien.

Spanska utlåningsregler och rutiner har blir striktare under åren sedan den globala finansiella krisen 2007 och framåt. När man vid ett fastighetsköp tidigare kunde välja att låna på det värde som var högst av värdering och köpeskilling, går bankerna nu på det belopp som är lägst av värderingen och den faktiska köpeskillingen.

I många fall innan krisen ledde detta till att man kunde belåna mer än 100% av vad man faktiskt betalat för en fastighet – vilket i sig var en av de bidragande orsakerna till de problem som bankerna i Spanien hamnade i under och efter krisen.

Den så kallade “Subprime-krisen” som följde den globala ekonomiska nedgången, som i sig hade många och komplicerade under- liggande orsaker, förvärrades av dessa uppblåsta och missvisande fastighetsvärderingar.

När personer som påverkats av krisen helt plötsligt inte hade möjlighet att betala sina lånekostnader och heller inte möjlighet att lägga om sina bolån, då värdet på boendet helt plötsligt var lägre av själva bolånet, inleddes en kedja av problem och misär för de som var mest utsatta. I USA var antalet övervärderade fastigheten (innan krisen) 5% medan den i Spanien var hela 30% och den spanska marknaden och de spanska bankerna (men naturligtvis framförallt många bolånekunder) hamnade i stora problem.

Men, som med allting, och kanske särskilt i Spanien, finns det såklart alltid undantag och igen som med allting, ju mer pengar du har, desto fler möjligheter finns att gå utanför det som är det vanliga.

En typ av upplägg som har blivit mer och mer tillgängligt under senare år, och allt vanligare hos våra kunder, är förmögenhetsförvaltning (private banking) genom så kallade Lombardkrediter hos en Spansk bank – men bara för vissa.

En Lombardkredit funkar så att en spansk bank lånar ut 100% av köpeskillingen till lång ränta och utan krav på amortering, men vill i gengäld att kunden investerar 50- 60% av lånebeloppet i en fond som banken har utanför Spanien. Beroende på kundens riskprofil så ger också fonden olika avkastning.

Ett exempel (starkt förenklat): en kund köper en fastighet för €1M och lånar 100% till en ränta på 1%, detta medför en årsränta på €10k, samtidigt investerar kunden €500k i en fond i, t.ex. Luxemburg med en avastning på 5% vilket ger en avkastning på investerat kapital på €25k per år.

Ytterligare en effekt av detta är att kunden, som inte är skriven i Spanien, heller inte blir föremål för spansk förmögenhetsskatt. I Spanien är fribeloppet på förmögenhetsskatt €700k och allt över detta beskattas som förmögenhet. sitt bolån.