2022 börjar med en massa nyheter i den spanska bostadspolitiken. I skrivande stund, i början av februari försöker koalitionsregeringen få igenom en reform som bl.a. ska reglera hyresmarknaden och priserna på hyrorna i områden där priserna skenat på senare år. Av Christofer Fogelberg, Start Group
chris@startgroup.com Tel 952 90 48 90
Det är ännu oklart om de får igenom den, och vad reformen till slut kommer att innehålla om de får igenom något. Detta på grund av meningsskiljaktigheter mellan regeringspartierna PSOE, socialdemokraterna, och Unidas Podemos (UP). UP är den gruppering där bl.a. Podemos och Izquierda Unida ingår. I Unidas Podemos samlas en massa partier, tex det spanska kommunistpartiet och en hel del små partier med lokal förankring i de olika delarna av Spanien, med olika krav. Unidas Podemos har på sin önskelista att sätta max-hyror och att tillfälligt expropriera tomma bostäder för att hyra ut som sociala bostäder. PSOE har en mindre extrem approach och förslaget som ska debatteras imorgon är något mellanting. Dock verkar det som att det inte kommer gå igenom efter som den Katalanska Republikanska Vänstern (ERC) säger att de ska rösta emot om de inte får sin vilja igenom i andra ärenden som rör Katalonien. Det vill säga att det hela beror på de katalanska separatisternas vågmästarroll.
Vi får se vad det blir av det hela, men att göra en reform i bostadspolitiken och med speciell tyngdpunk på hyror och sociala bostäder är något som varit ett villkor från UP sedan de gick in i koalitionsregeringen med PSOE. Så det finns en risk att regeringen faller sönder och det kan till och med utlysas val. Man kan inte låta bli att dra parallellen till vad som hände i Sverige i höstas.
Det blir intressant att se, men det troligaste är nog dock att det hela går sin gång utan varken större framsteg för någon av parterna, eller några regeringskriser.
En annan nyhet för 2022 som direkt påverkar alla som köper och säljer bostad är de nya sättet att beräkna minimivärdet som skattemyndigheten accepterar vid en försäljning. Tidigare har vi haft minimivärden som baserats på bostadens taxeringsvärde (valor catastral) multiplicerat med en koefficient som bestämts på årsbasis, och som varierat mellan kommunerna. Om man köpte en bostad såpass ”billigt” att det låg under det värdet så fick man ett kravbrev från skattemyndigheten med restskatt och bot. Detta har inte varit något större problem på senare år med en stigande bostadsmarknad men det gav stora problem under perioden 2008-2012. Jag sålde t.ex en bostad år 2010 för 225 000€ i Cabopino där skattemyndigheten tyckte att minimipris var 380 000€. Man kunde då bestrida det med värderingar etc, men i det nya systemet finns inte längre den möjligheten.
Frågan är om det nya systemet kan ställa till det på detta sätt igen. Troligen kan det ske i det tillfälle marknadspriserna går ner. Det nya systemet baseras på reella marknadsvärden som bostäder faktiskts sålts för året innan. El catastro (”skatteregistret”) tar värdena på alla transaktioner under året fram till november och publicerar siffrorna på en interaktiv karta på sin portal i början av december. Man kan då se på den kartan vilket värde bostaden har för skatteskäl. Nu både för köpare och säljare! Så om bostaden har ett högre värde, än det den sålts för, ska både köpare och säljare basera sina skatter på det värdet. Enda undantaget är ifall den säljs för ett högre pris än skattevärdet – då är det det högre priset som gäller.
Detta kanske är ett bättre system än det tidigare – vi får se. Fördelen är att det baseras på marknadsvärden istället för taxeringsvärden som kommunerna i många fall inte uppdaterat på över ett decennium. Vi vet också vad minimivärdet för det kommande året blir redan i december istället för mars som det tidigare var.
Men det tråkiga blir för de som köper en bostad som är av stort renoveringsbehov – alla bostäder i jämförs nu enbart baserat på pris/m2 – ej skick.
De stora problemen kan uppstå i en marknad där priserna går ner – köparna kommer att få betala skatt baserat på högre priser från året innan. Dock verkar priserna stiga än så länge och det kan nog gå flera år innan marknaden ens planar ut, än mindre går ner.
2021 var ett rekordår i försäljningar med stigande priser och januari har börjat likadant. Det finns mindre bostäder till salu nu än vad jag kan minnas på mina över 20 år som spansk mäklare. Och antalet bostäder vi säljer på vår kundlista (innan de ens hinner bli publicerade) är rekordstort.
Jag tror att vi har ett intressant år framför oss!
Om artikelförfattaren: Christofer Fogelberg är spansk mäklare och medlem i mäklarförbundet G.I.P.E. Kommer från Göteborg, men har bott permanent på Costa del Sol sedan 1999. Mäklare sedan 2001 och sedan 2003 driver han fastighetsmäklarföretaget StartGroup som har kontor i Calahonda, Mijas Costa. I oktober 2021 öppnade StartGroup ett nytt kontor i Torrequebrada. StartGroup har för närvarande över 650 privata försäljningsuppdrag, personalen talar 8 språk och alla är externt utbildade i PBC, Decreto 218 och LOPD. I november 2019 blev Christofer invald som advisory director för det internationella branschorganet Association of International Property Professionals, AIPP. Mer info www.startgroup.com
