Varje vecka har vi kunder som frågar: “Har ni några bra bankåtertag? Det måste kommit in en massa i dessa tider!” Svar på fråga 1. Nej. Svar på fråga 2. Nej. Av Christofer Fogelberg, Start Group
chris@startgroup.com Tel 952 90 48 90
Här kan du läsa om aktuella ämnen som handlar om att sälja eller köpa bostad på Costa del Sol
Problemet är att många kunder tror att “bankåtertag” betyder “bargain”, dvs ett kap! De tror att banken måste sälja billigt. Möjligen funkar det så på andra ställen i världen men så är det absolut inte i Spanien. För att en bank ska starta en återtagningsprocess så måste låntagaren vara skyldig en hel del… Sedan nya regler trädde i kraft i juni 2019 så måste låntagaren vara skyldig 12 månadsbetalningar eller 3% av kapitalet innan banken kan påbörja processen. Detta i lånets livstids första hälft, om hälften av tiden passerat så gäller 15 månadsbetalningar eller 7% av kapitalet! Sen ska hela processen gå igenom domstol, auktion etc. vilket kan ta ytterligare 1,5-2år.
Så kort och gott så har det inte kommit in några som helst nya bankåtertag sedan Corona-krisen eftersom ett återtagsförfarande nu tar minst 2,5 år – om det går ”fort”.
Sen kommer vi till den klassiska frågan där många tar fel och tror att bankerna säljer billigt. Om det är någon marknadsaktör som inte behöver paniksälja så är det just bankerna. De vet att ett återtag kostar dem en massa pengar i utebliven ränta, rättegångsavgifter etc. Oftast så är deras kostnad högre än marknadsvärdet på bostaden när de väl fått den i sin portfolio. Så vad de gör är att lägga ut den till ett högre pris och vänta, dels på att marknaden ska gå upp och dels så skriver de av värdet varje år och till slut möts det. Banken behöver heller inte sälja billigt eftersom de har en stor kundgrupp som “bara” kan köpa av en bank. Deras trumfkort är att de kan bevilja ny finansiering till en kund som vill köpa deras återtag – med speciella villkor som de inte ger för andra bostäder.
De kan t.e.x. erbjuda 100 % finansiering om en kund köper deras objekt medan de ge max 70-80% om man köper på öppna marknaden. Detta “fulspel” går främst ut över låginkomsttagare som vill äga sin bostad men aldrig kan spara ihop de 30% som krävs som egenandel.
Det gör att banken kan sälja “sina” objekt till högre priser och samtidigt få in en lånekund – dubbel bonus! The bank always wins! Så de kunder som tror att de ska vinna över banken i denna kris ska veta att de har större chans att göra det om de åker till Monte Carlo.
Men om man vill hitta ett kap? Vad ska man göra då? Samma som alltid! Prata med en väletablerad mäklare i det område som intresserar dig. En etablerad mäklare får in objekt från arv, skilsmässor, privata konkurser etc som ofta inte ens hinner ut på marknaden utan säljs direkt till den existerande kundlistan. Ju mer efterenhet mäklaren har desto större chans har du att få chansen att köpa ett kap!
Om du efter att ha läst det här fortfarande vill försöka köpa ett bankåtertag så försök! De flesta banken har sina objekt på internet, och på idealista.com Men var kritiskt och fråga dig varför detta objekt blev ett bankåtertag till att börja med – varför kunde det inte säljas på den öppna marknaden?
Christofer Fogelberg är spansk mäklare och medlem i mäklarförbundet G.I.P.E. Kommer från Göteborg, men har bott permanent på Costa del Sol sedan 1999. Mäklare sedan 2001 och sedan 2003 driver han fastighetsmäklarföretaget StartGroup som har kontor i Calahonda, Mijas Costa. I november 2019 blev Christofer invald som advisory director för det internationella branschorganet Association of International Property Professionals, AIPP Mer info www.startgroup.com
