Vi får ofta frågan om varför det behövs advokat eller juridiskt ombud vid köp av fastigheter i Spanien.
Vi ska i denna artikel kortfattat förklara de främsta orsakerna.
Att köpa en fastighet eller lägenhet i Spanien skiljer sig i många hänseenden från ett köp i Sverige. Det är en hel del kontroller som behöver göras för att undvika obehagliga överraskningar, då inte register samkörs på samma sätt som i Sverige. En viktig sak att ha i åtanke är också att mäklaren ofta har en annan roll än. Det finns inget krav i Spanien att mäklare ska vara auktoriserad eller utbildad (även om de kan vara det) och de har därför inte samma ansvar enligt lag som i Sverige. Många gånger agerar mäklaren endast som förmedlare vid köp och försäljningen. Det medför att respektive part, köpare och säljare, behöver anlita egna juridiska ombud.
Lägenheter i Spanien är fast egendom och är s.k. ägandelägenheter. Lägenheter, radhus, lokaler och i vissa fall fristående villor ingår oftast i en samfällighetsförening, s.k. Comunidad de Propietarios, som förvaltar alla allmänna områden; trädgård, trappuppgång, poolområde, fasad etc.
Ovanstående gör bl.a. att kraven för registrering av äganderätten skiljer sig något och man söker lagfart inte bara på fristående villor utan även på lägenhet, radhus, förråd och garage och liknande. För att kunna söka lagfart krävs i Spanien att överlåtelsehandlingen signeras inför notarius publicus, vilket görs på spanska. Talar du inte spanska måste du därför ha med dig någon som översätter och som intygar inför notarius publicus att du förstår handlingen som du skriver på. Du måste alltså personligen närvara hos notarien, eller lämna fullmakt till ditt ombud.
I Spanien har köparen en stor undersökningsplikt. Fastigheter och lägenheter säljs oftast i befintligt skick och enligt de uppgifter som är registrerade. Det är därför viktigt att anlita juridisk hjälp för att göra alla erforderliga undersökningar. Vi rekommenderar också att man låter en fackman utföra en besiktning.
Av Jessica Kamph
GONVEL & KAMPH
info@gonvelkamph.net
gonvelkamph.net
+34 951 518 573
Eftersom allmänna register och myndigheter inte samkörs måste du själv kontrollera egendomens status hos varje enskild myndighet. Exempelvis lagfart, servitut, hypotek, obetalda skatter, bygglov, ev. skulder för el och vatten samt hos samfällighetsföreningen (Comunidad) m.m.
De allra flesta skatter och avgifter följer egendomen, vilket betyder att den nya ägaren kan bli tvungen att betala säljarens gamla skulder.
Ett problem har tidigare också varit att många fastigheter uppförts utan erforderliga bygglov och tillstånd, eller att bygglov senare återkallats då de strider mot gällande planbestämmelser. Därför är detta också något som bör kontrolleras.
Slutligen är det också viktigt att tänka igenom hur ägarbilden skall se ut – om köparen är gift och i så fall om fastigheten ska vara gemensam eller enskild egendom, om det gäller sambo, ev. barn osv. Det är viktigt att ditt ombud, utöver spansk fastighetsrätt, även har grundläggande kunskaper inom svensk ekonomisk familjerätt, eftersom svensk rätt kommer att styra det personliga rättsförhållandet i egendomen.
Ett gott råd är därför att alltid vända sig till en välrenommerad byrå som kan fastighetsrätt i Spanien innan du skriver på något avtal eller betalar handpenning. Gonvel & Kamph har över 25 års erfarenhet av juridisk och skattemässig rådgivning i Spanien och kan hjälpa dig genom hela processen på svenska.
