I vår första del av att köpa hus i Spanien, lovade vi läsarna att vi skulle visa på en säker väg för att hus eller fastighetsköp i Spanien ska kunna genomföras på ett säkert sätt, utan otrevliga överraskningar och utan risk. Av advokat Tomás Fernández García på IURA Despacho Jurídico S.L.P.
För att detta ska kunna ske, är det nödvändigt att känna till vilken natur fast egendom har i Spanien och hur man skyddar denna. Spansk rätt tillskriver fast egendom en trefaldig natur; stadsplaneringsmässig- (”urbanístico”), registreringsmässig och skattemässig natur. Vad betyder detta?
Vi klargör:
1. I Spanien finns det stadsplaner som fastställer fastighetsägarnas rättigheter, framför allt rättigheten att bygga. Man kan endast bygga det som ritningarna tillåter. För detta måste man ansöka om ett kommunalt bygglov i den kommun (”Ayuntamiento”) där man ska bygga och dessförinnan ha betalt motsvarande skatter.
Om den person som bygger gör detta i enlighet med det kommunala bygglovet, kan denne erhålla ”licencia de primera ocupación” (ett tillstånd som kommunen utfärdar för att ge sitt godkännande av att bygget utförts i enlighet med projektet och bygglovet), det vill säga, han kan sälja bygget eller börja bo i det. Om man inte bygger i enlighet med bygglovet, kommer man att få problem, då man varken kan börja bo i fastigheten lagligt eller sälja den. Det är detta vi menar när vi säger att fastigheter och bostäder i Spanien är av en stadsplaneringsmässig natur (”urbanístico”).

2. När byggnaden eller bostaden är färdig, måste ägaren deklarera den genom en officiell handling inför notarius publicus, som heter ”DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN”, i vilken alla enheter som utgör byggnaden reflekteras, dess särdrag och kvaliteter, ytor för gemensam användning och varje enhets andelar för omkostnaderna i byggnaden.
Denna officiella handling lämnas in i Fastighetsregistret (”Registro público de la Propiedad”), i vilket alla fastigheter, byggnader och bostäder som finns ska registreras. Varje bostad har sitt eget pappersark och i detta finns bostadens hela historia omnämnd, från det att den byggdes. Detta register är den huvudsakliga garantin för köparen. Om man stöter på problem i registret, bör man inte köpa. Det är detta som vi har kallat att fastigheterna och bostäderna är av en registreringsmässig natur.

3. Slutligen måste byggnaden och dess enheter deklareras i IBI (Fastighetsskatt), i motsvarande kommun. Det deklarerade värdet fastställer hur mycket skatt man ska betala. Detta är vad vi kallar att fastigheterna och bostäderna är av en skattemässig natur.

Med fastigheternas och bostädernas mångfaldiga natur i åtanke; Hur bör köparen agera för att undvika problem?

a) Köparen bör undersöka om byggnaden har lagligt bygglov och ”licencia de primera ocupación” (tillstånd utfärdat av kommunen, se ovan). Om dessa tillstånd finns, kan man utgå från att byggnaden har byggts på lagligt vis och att man därför kan köpa den och bo i den utan problem.

b) Man bör kontrollera att byggnaden, eller bostaden är korrekt inskriven i Fastighetsregistret (”Registro Público de la Propiedad”), att den är fri från belastningar och begränsningar och att dess beskrivning överensstämmer med det som verkligen har byggts.

c) Man bör kontrollera hos kommunen att alla skatter och avgifter är betalda. På samma sätt bör man undersöka att det finns en bildad samfällighetsförening (”Comunidad de Propietarios”) och att de avgifter som tillhör bostaden är betalda. Det är först när dessa kontroller är riktigt gjorda, som man kan veta att bostaden eller fastigheten som man önskar förvärva är laglig, att den inte har några problem och att man därmed inte behöver känna sig osäker om man önskar köpa den.

Hur bör vi agera inför vårt köp? Vilken typ av dokument behöver vi underteckna? Vilka garantier behöver vi för att vi ska kunna veta att våra pengar är garanterade?

Oroa Dig inte, i vår nästkommande medverkan här på Svenska Magasinets webbplats kommer vi att ge Dig lösningarna.

Detta är den andra delen av det webbmaterial som handlar om att ”Köpa hus i Spanien”. Det är advokat Tomás Fernández García, Abogado på IURA Despacho Jurídico S.L.P. Som har skrivit texten. Har du någon fråga kan du e-posta den till: ulrica@iura.es,
Ulrica Jonsson, Skandinavisk representant, IURA Despacho Jurídico S.L, tlf: 618 418 336.