Under 2020 köptes nästan 80.000 fastigheter av utlänningar i Spanien – en betydelsefull del av dessa var svenska köpare. Vissa köpare tog bolån i Spanien men de flesta gjorde det inte – majoriteten vet inte ens om att det är möjligt och ännu färre känner till att villkoren kan vara lika bra och oftast bättre än i Sverige.
Av Jimmy Heino, vd för my bank friend
jimmy@hypido.com hypido.com
Hur fungerar det egentligen att låna till fastigheten i spansk bank?
Om man inte är fast bosatt i Spanien får man i allmänhet lite hårdare villkor än de som är skrivna här. Detta betyder dock inte att man inte kan få ett lika bra, eller bättre, upplägg än vad man kan få i Sverige.
Varje land och varje marknad är unik. Bolån i en spansk bank kan verka komplicerat, till och med överväldigande men är egentligen bara annorlunda.
Spanien, till skillnad från många andra länder och kanske särskilt Sverige, är ett land som bygger på nätverk, kontakter och förhandling. De flesta banker som erbjuder bolån har offentligt anslagna villkor, krav på dokumentation osv. men även om dessa ofta är goda riktlinjer, så är det i slutänden ofta beroende av vem du råkar komma i kontakt med, vem du känner och din förmåga att förhandla fram förmånliga villkor. Och för att kunna förhandla fram bra villkor så måste man veta spelreglerna.
En bank måste ha väldigt tydliga och transparenta krav för vem som kan låna vad och till vilka villkor. Verkligheten däremot är att förhandlingsbara villkor varierar, inte bara mellan banker utan även mellan bankkontor och i vissa fall, mellan handläggare på samma kontor.
Vad som i grund och botten styr om man kan bli beviljad ett bolån, är huruvida banken bedömer om du kan betala av det i god ordning, med den inkomst och de utgifter du har och kommer att ha under löptiden på lånet. Det låter enkelt och logiskt och visst är det de, i teorin – vad som dock komplicerar saker och ting är hur olika banker och olika handläggare tolkar möjligheterna att betala av lånet: hur länge har du jobbat för samma arbetsgivare, är du egen företagare (vilket för med sig en hel del utmaningar, men skapar också möjligheter), tjänar du och din partner lika mycket, hur gammal är du/ ni, har du dina besparingar som aktier eller i fastigheter, osv – alla exempel på frågor som banker kan bedöma ganska olika och, inte sällan, till synes nyckfullt.
Om dina inkomster och din skuldbörda bedöms som rimlig så borde du under normala omständigheter bli godkänd för ett bolån. I Spanien är en bra tumregel, även om det varierar mellan olika banker, att dina fasta kostnader (inklusive kostnaderna för det nya bolånet) inte bör överstiga 35% av din nettoinkomst.
Är man inte skriven i Spanien är den praktiska grän – sen för hur stor del av köpeskillingen man kan låna 70%. Är du å andra sidan skriven i Spanien så går det normalt att få upp till 80% om den disponibla inkomst tillåter det men det finns det banker som lånar ut upp till 90% av köpeskillingen.
Ålder är en annan faktor som spelar in. Till skillnad från Sverige finns i princip inga amorteringsfria lån (om du inte köper för mer än EUR 1 miljon för då finns det särskilda möjligheter – mer om detta om några veckor) och banken vill att ett bolån skall vara återbetalt senast det år man fyller 70 år (eller 75 för vissa banker).
Det är många saker att tänka på och ofta en mycket mer omfattande process med dokumentation, i Sverige är ju allting digitalt men så funkar det ännu inte i Spanien. Men i slutändan kan det ofta vara mycket för – delaktigt att låna i spansk bank – det är bara annorlunda än att låna i Sverige.
