Nästan en av fyra bostäder i Spanien kostar över en halv miljon euro. Bara tre av hundra sålda bostäder i Málaga är subventionerade. I Marbella och på Balearerna är det marknaden av lyxbostäder som pressar upp priserna.
Centralt, regionalt och kommunalt införs begränsningar av turistlicenser vilket får vissa marknader att bromsa in.
Den 21:a upplagan av Simed (Salón Inmobiliario del Mediterráneo) hölls i mitten av november i kongress- och utställningshallarna i Málaga. 180 utställare var på plats vid årets viktigaste händelse för kustens ledande aktörer inom bygg- och fastighetssektorn.
Seminarier, workshops, evenemang och konferenser avlöste varandra med 7 500 besökare under tre dagar. Mängder av mäklare var på plats för att knyta kontakter med byggherrar, myndigheter och träffa annat branschfolk.
Den spanska bostadssektorn kokar. På gott och ont.
Det är en bostadsmarknad med många ansikten. Det ena gladare än andra.
Lyxbostäder
Branschen med lyxlägenheter och villor i triangeln Benahavís, Marbella och Estepona är en liten värld för sig själv. Här skiner solen ständigt och det är breda leenden.
Priserna har stigit enormt de senaste åren. Lyxsegmentet har aldrig någonsin gått bättre visar rapporten Informe del Mercado Inmobiliario 2025 från Panorama Properties.
”Marbella är inte bara det gyllene undantaget på Costa del Sol. Nu är Marbella i samma klass som Miami eller Dubai” enligt rapporten.
Genomsnittspriset vid 4 745 försäljningar i Marbella senaste tiden är 711 138 euro vilket är tre gånger så mycket som det nationella genomsnittet (210 361 euro). Det genomsnittliga försäljningspriset i Marbella var 4 228 euro per kvadratmeter under tolv månader fram till september 2025. Det nådde 4 509 euro mellan juli och september, vilket visar att priserna fortsätter att öka.
Att genomsnittspriset är så högt beror på att marknaden av lyxbostäder står för en stor del av kakan i Marbella.
Utländska köpare
Profilen på en köpare är 52 år (54 procent är mellan 41 och 60 år) som köper utan bolån (mindre än 10 procent av bostäderna över 2 miljoner euro finansieras av banker).
63,1 procent av köpen görs av utlänningar där britterna står för 13,4 procent följt av holländare, svenskar, tyskar och polacker.
Rapporten från Panorama Properties varnar för baksidan av framgången vilket ger en hyreskris med ökningar på 89 procent på sex år. När utbud ligger på rekordlåga nivåer skenar priserna vilket gör det svårt för lokalbefolkningen. Hyrespriserna på långtidskontrakt har ökat från 848 euro 2019 till 1 600 euro 2025…
Balearerna
Även Balearerna har höga bostadspriser, Spaniens högsta visar undersökningar. 70 procent av köpen på Balearerna, främst Mallorca och Ibiza, når över 500 000 euro-strecket.
Enligt en färsk rapport från pisos.com som publicerades 17 november kostar 23 procent, nästan en av fyra bostäder i Spanien, över en halv miljon euro. 29,5 procent av bostäderna som är till försäljning kostar upp till 150 000 euro.
Så visst kokar bostadssektorn när utlänningar med tjock plånbok har möjlighet att köpa i storstäder, på soliga öar eller längs kusterna. Billigare prisvärda objekt hittas enklast på södra Costa Blanca, Costa Cálida eller runt Manilva på Costa del Sol och på Costa Tropical.
Turistlicenser
En annan del av bostadsmarknaden består av utlänningar på jakt efter en semesterbostad i Spanien som vill kunna hyra ut för att finansiera sitt bostadsköp. Indragna turistlicenser gör att den marknaden bromsar in.
Turistlicenser för korttidsboende har blivit den heta potatisen. Begränsningar, tillfälliga stopp för nya turistlicenser eller att centralregeringen vill upphäva över 53 000 licenser för turistbostäder enbart i Andalusien gör att hela branschen polariserad.
”Populistiskt”
Intresseföreningen AVVAPRO för professionella uthyrare av turistbostäder i Andalusien vänder sig helt mot centralregeringens besked och kallar det ”populistiskt” och ”att gå emot grundlagen”.
Föreningen menar att regeringschefen Pedro Sánchez påstående att dessa bostäder är ”olagliga” är helt missvisande. De flesta av de berörda licenserna är helt korrekta och har utfärdats av den andalusiska regionregeringen och har brukats enligt lagen i flera år.
Regleringen av turistlicenser varierar beroende på region och kommun. Flera kommuner i turisttäta områden har infört förbud, trots det fortsätter många mäklare att i allmänna termer berätta om turistlicenser som ett redskap där köpare till viss del kan finansiera sitt bostadsköp.
Vilseleda köparna
”Köp en bostad i Spanien och hyr ut till turister. Det är en investering som genererar lönsamhet. Du kan tjäna pengar på ditt köp”, kan det låta.
– Att marknadsföra en bostad på det sättet kan ge en missvisande bild för köparna. Vi kan aldrig garantera att en köpare får en turistlicens för korttidsuthyrning. Som fastighetsmäklare har vi informationsplikt och måste tydligt förklara vad som faktiskt gäller. Det är naturligt för oss att vilja säkerställa att all information är korrekt och transparent, säger Karla Aceituno och Fanny Wrennmark vid Svensk Fastighetsförmedling i Fuengirola som Svenska Magasinet möter på Simed.
Det är viktigt att känna till regelverket i den kommun där man planerar att köpa.
Dessutom behöver bostadsägareföreningen (Comunidad de Propietarios) godkänna varje enskild ägares avsikt att hyra ut sin bostad kortsiktigt till turister.
– I exempelvis Fuengirola beviljas inga nya turistlicenser från och med i år. Men reglerna varierar mellan kommuner och påverkas också av vad bostadsägareföreningen beslutar i varje enskilt fall, fortsätter Karla Aceituno och Fanny Wrennmark.
– Även i kommuner som inte har uttalat sig för att begränsa nya turistlicenser är det inte möjligt att få en licens om bostadsägareföreningen inte har gett sitt godkännande.
Högst två månader
Turistlicensen för korttidsboende högst två månader följer numera bostaden och inte ägaren efter ett klargörande av regionregeringen i Andalusien i augusti 2025. Det innebär att en ny ägare inte behöver en ny ansökan, utan bara behöver uppdatera sina uppgifter i det regionala registret.
Tidigare följde turistlicensen ägaren och överfördes inte vid försäljning, vilket krävde en ny ansökan för den nya ägaren.
– Hyra ut på lång tid, som tre månader, är en annan sak. Då får du hyra ut. Turistlicenserna för korttidsboende upp till två månader är särskilt attraktiva på sommaren under högsäsong då priserna är som högst, säger Karla Aceituno.
– Samtidigt vill många bostadsägare hyra ut på lång tid. Bostaden mår bättre när någon bor där. Dörrar och fönster öppnas, bostaden får andas, det spolas i toaletter och det är mindre risk för husockupanter eller att obehöriga tar sig in, tillägger Fanny Wrennmark.
Normalinkomst
Regleringen och att turistlicenser riskerar att hävas gör att intresset hos svenska köpare med normalinkomst svalnar. Det finns tecken på att den marknaden är på väg att tvärbromsa.
En svensk som tänker sälja sin lägenhet i Fuengirola berättar att det bara varit tre visningar på en månad. Trots att det är en toppenlägenhet till ett bra pris.
För svenska köpare med normalinkomst har nog marknaden stängt på grund av indragna turistlicenser. Många vill ju finansiera med hjälp av uthyrning.
”Vi har ingen turistlicens men vår lägenhet har allt som krävs för de nya reglerna. Men även om vi ordnar turistlicens så kan föreningen neka uthyrning. Vår förening skall ha möte så det ska bli spännande och se vad de säger. Så vi står och stampar på ruta 1” berättar den svenske bostadsägaren.
Turistlicensen har alltså blivit den heta potatisen. Föreningen för professionella uthyrare av turistbostäder i Andalusien (AVVAPRO) är på krigstigen och menar att centralregeringens försök skulle slå hårt mot den andalusiska ekonomin då korttidsuthyrning till turister är en viktig motor som skapar tusentals jobb.
Att stämpla tiotusentals licenserade turistlägenheter som “olagliga” är enligt AVVAPRO “oansvarigt” och “skadligt för arbetare, hushåll och företag”.
De menar att Sánchezregeringens utspel mot turistlägenheterna är ett försök att undvika att lösa problemet på djupet. Spanien har under de senaste 15 åren inte byggt tillräckligt många nya bostäder för att tillgodose den snabbt växande befolkningen. Det är orsaken till bostadsbristen och inte korttidskontrakten, menar föreningen.
Svårt för ungdomar
Majoriteten av bostadsbranschen gäller den inhemska befolkningen. Skenande bostadskostnader och brist på bostäder gör det svårt för ungdomar att flytta från föräldrahemmet.
Bostadsbrist gör det svårt för företag på Solkusten att hitta kvalificerad personal. För serveringsställen, restauranger, hotell och polis skapar det också problem när personalstyrkan under högsäsongen och sommarhalvåret måste utökas. Höga hyror och brist på bostäder bidrar till att det är svårt att hitta personal.
Bostadsmarknaden handlar även om hur byråkratin sätter käppar i hjulet för att frigöra mark till att bygga.
Den nuvarande bostadskrisen var ett återkommande tema i de olika forum som hölls vid Simed. Det talades om den ”svenska modellen” som ska lösa Spaniens bostadskris.
Höga priser och brist på hyresrätter tvingar spanska ungdomar att bo hemma.
I Málaga bygger svenska Lagoom Living hyresrätter för mellan 350 och 550 euro i månaden.
– Målet är att vi ska ligga 30 procent under marknadshyrorna, säger Filip Gil, styrelseordförande vid Lagoom Living.
Växa i Spanien
Bakom Lagoom Living står Iberian Yield Investment, ett bolag som investerar i fastighetsutveckling, och långsiktigt äger och förvaltar fastigheter.
Svenska Magasinet träffade Filip Gil, styrelseordförande vid Lagoom Living och Martin Berchtold, styrelseledamot.
– I första projektet ingår 530 lägenheter. Målet är 3 000 hyresbostäder i Málaga. Sedan är målsättningen att växa i Spanien. Närmast står Sevilla, Madrid och Valencia på tur, säger Filip Gil.
Subventionerade bostäder
Nyligen berättade företagets VD, Javier Braza, att satsningen i stadsdelen Lagunillas innebär en investering på cirka 21 miljoner euro.
Stadsdelen Lagunillas ligger nära Plaza de la Merced och har ett betydande historiskt och kulturellt arv i Málaga. De senaste åren har området förfallit och befolkningen minskat. I början på oktober började rivningen av de gamla fastigheterna.
Lagoom Living-projektet med 109 hyresbostäder bidrar till att återställa övergivna tomter och förfallna fastigheter men samtidigt ska stadsdelens historiska utseende behållas. Projektet planeras vara färdigställt i december 2027.
– Det är subventionerade prisvärda bostäder med hyror som motsvarar priset för en subventionerad bostadsmodul vilket ligger på cirka 6 euro per kvadratmeter och per månad vilket innebär månadshyror på mellan 350 och 550 euro. Lägenheterna har större balkonger än normalt och till varje lägenhet tillkommer både parkeringsplats och förråd.
– Jag är väldigt glad att det här projektet blir en verklighet och att det snart kan se dagens ljus. Det blir en injektion för Lagunillas, säger Málagas borgmästare Francisco de la Torre, som besökte Lagoom Livings monter på mässan tillsammans med provinsstyrelsens ordförande Fransisco Salado.
De var mycket nöjda när de fick se och höra om Lagoom Livings planer i Málaga.
– Det finns flera kriterier för att kunna flytta in i dessa bostäder. Du ska vara mantalsskriven i Málaga, ha ett arbete och inte ha några betalningsanmärkningar. Dessutom ska du stå i den kommunala bostadskön, förklarar Martin Berchtold.
Arrende 75 år
Lagoom Living har vunnit markanvisningstävlingar med arrende på 75 år. Här byggs det hyresrätter med hyror mellan 350 och 550 euro.
– Den svenska modellen med hyresrätter har fått stor uppmärksamhet. Nyligen träffade vi Pedro Sánchez som berömde satsningen i Málaga. Vi har ett bra samarbete med Málaga kommun och från deras sida är det bara positiva tongångar, berättar Martin Berchtold.
Kritik
Samtidigt riktas det skarp kritik mot myndigheterna. Juan Manuel Rosillo, ordförande för byggherrarnas sammanslutning ACP talade i samband med invigningen av Simed.
– Myndigheterna måste bli mer effektivare och flexibla så att det kan produceras nya bostäder snabbare för att möta den enorma efterfrågan.
Enligt Rosillo kan hanteringen och bearbetningen av obebyggd mark ta mellan 10 och 12 år. Det gör att hela cykeln för ett fastighetsprojekt tar 15 år. Det bör inte tar mer än tre eller fyra år.
– Det finns mark. Men tillstånden för att bygga går på tok för sakta. Det är en av orsakerna som förvärrar bostadskrisen i Málaga där 60 000 bostäder behöver byggas.
Dessutom byggs det för lite socialbostäder eller subventionerade bostäder för ungdomar eller de som har tillbringat en evighet i den kommunala bostadskön. Endast tre av hundra sålda bostäder i Málaga är subventionerade bostäder.
Den enkla sanningen lyder att om inte subventionerade bostäder byggs finns det inga att sälja.
Så kommer priserna att stabiliseras?
Ingenting tyder på det. Så länge det råder brist på utbud, stiger priserna.
En annan faktor är materialkostnaden. Det verkar inte som att råvaror som stål, betong eller aluminium kommer att minska i pris på kort sikt.
Därför finns det inget som tyder på att bostadspriserna kommer att backa inom en snar framtid.
