Får man lova att hyra ut om jag köper denna lägenheten? Detta är en bra fråga som man som köpare alltid ska ställa om man planerar att hyra ut bostaden för semesteruthyrning.

Av Christofer Fogelberg, Start Group
[email protected] Tel 952 90 48 90

I Andalusien har vi sedan 2016 en lag som reglerar bostäder som hyrs ut på kort tid, dvs. perioder kortare än två månader i stöten.

Lagen säger att om en bostad hyrs ut ”regelbundet” (habitualmente) så ska man söka en licens för uthyrning och bostaden måste uppfylla en hel del krav. Bland annat måste den ha okupationslicens (LPO), alla rum måste ha fönster, A/C och/ eller värme, instruktionsböcker till alla vitvaror och elektronik, första-hjälpen låda, turist-information och ett telefonnummer där man kan få hjälp av den som hyr ut.

Ägaren, eller företaget som hyr ut, måste anmäla till Junta de Andalucia att man vill hyra ut för att få ett licensnummer (licencia VFT). Här uppstår ofta problem! Ägaren fyller i ett formulär där de lovar att de har allting i ordning, ”declaración responsable”. Ägaren är själv ansvarig om så inte är fallet. Det är alltså inte en ansökan som ska godkännas utan alla får ett licensnummer.

Om det sedan blir en inspektion och allt inte är i ordning kan man få dryga böter.

Det är alltså ägarens eget ansvar att kontrollera att bostaden uppfyller alla krav för uthyrning. Ägaren (eller företaget som hyr ut på uppdrag av ägaren) måste också meddela till polisen vem som hyr lägenheten inom 24h efter incheckning. Det måste finnas ett enkelt kontrakt där priset är specificerat och ägaren måste identifiera de som hyr med pass eller annan legitimation.

Dessa regler gäller alltså i Andalusien, Decreto 28/2016, och går under termen ”Viviendas con fines turísticas”. OBS! Om man har fler än tre lägenheter i samma byggnad eller i närheten av varandra klassas det som “Viviendas turísticas” och de går under lagstiftningen Decreto 194/2010. Det finns också byggnader som redan i stadsplanen klassas som ”Apartamentos turísticos” eller ”Viviendas turísticas”, bostäder i dessa komplex behöver inte söka en individuell licens men hela komplexet kan bara hyras ut av en aktör, som ett slags lägenhetshotell.

De bostäder som befinner sig i ”vanliga” fastigheter behöver alltså anmäla sig och be om ett ”VFT” (vivienda con fines turísticas) licens-nummer.

So far so good… men 2019 bestämde sig den nationella regeringen att röra om lite extra i grytan…

De bestämde att bostadsföreningarna (comunidad de propietarios) på sitt årsmöte kunde besluta om att förbjuda eller begränsa korttidsuthyrning i komplexet. De kan också höja månadsbetalningen med 20% för de som hyr ut på korttid. För att kunna förbjuda behövs att 60% röstar för att förbjuda eller begränsa, och det går inte att förbjuda retroaktivt. Dvs. de som redan hade en VFT licens kan inte förbjudas att fortsätta, men de kan höja deras avgift med 20%.

Jag har de senaste två åren sett ganska många föreningar som förbjudit korttidsuthyrning. Det är ofta de som tycker det är jobbigt att bo i en förening där det hyrs ut mycket, speciellt på sommaren.

Men kallduschen kan komma den dagen man vill sälja sin lägenhet och upptäcker att marknadsvärdet påverkas negativt om man inte får hyra ut. Många köpare vill del-finansiera sina semesterbostäder genom att hyra ut dem, och om man inte får lov blir kanske bostaden oaktuell att köpa. Färre potentiella köpare = lägre pris.

Jag var för några veckor sedan med en av våra kunder på ett årsmöte där det skulle röstas om att ha kvar eller slopa förbudet på uthyrning som de hade infört 2020. Min kund ville att uthyrning skulle tillåtas eftersom han hade en köpare på lägenheten som bara kunde köpa om det gick att hyra ut. Med en rösts majoritet behölls förbudet – anmärkningsvärt så var det flera ägare som hade licens sedan innan förbudet som röstade för att ha kvar förbudet. Det vill säga de får hyra ut men vill inte tillåta någon annan att konkurrera. Ganska så taskigt tyckte jag… men den dagen de ska sälja får de smaka sin egen medicin eftersom hyreslicenserna inte följer med bostaden och annulleras vid försäljning.

Så om du vill köpa en lägenhet som du ska hyra ut, kontrollera först att den uppfyller alla krav i enlighet med Decreto 28/2016 och be om ett brev från föreningen som bekräftar att det inte är förbjudet att hyra ut. Om det är ok, och du skaffar en VFT licens så får du lov att hyra ut även om föreningen senare röstar för ett förbud.

Om du letar efter en ren hyresinvestering så finns också möjligheten att köpa i ett komplex som är klassad som ”Apartamentos Turísticos”, som t.ex vårt nylanserade projekt “Oxygen Padel & Sports Club” i Calahonda.

Om artikelförfattaren: Christofer Fogelberg är spansk mäklare och medlem i mäklarförbunden A.P.I. och G.I.P.E. Kommer från Göteborg, men har bott permanent på Costa del Sol sedan 1999. Mäklare sedan 2001 och sedan 2003 driver han fastighetsmäklarföretaget StartGroup som har kontor i Calahonda och La Cala, Mijas Costa samt i Torrequebrada, Benalmadena. StartGroup har för närvarande över 500 privata försäljningsuppdrag, personalen talar 10 språk och alla är externt utbildade i PBC, Decreto 218 och LOPD. I november 2019 blev Christofer invald som advisory director för det internationella branschorganet Association of International Property Professionals, AIPP. Mer info www.startgroup.com