En av de frågor som väcker mest tvivel hos dem som är på väg att köpa en bostad är vad som skulle hända om bostaden ockuperas eller om hyresgästen slutar betala hyran eller vägrar att lämna bostaden när kontraktet löper ut, vilket på spanska i dagligt tal kallas en ”inquiokupa”.
Av Carlos Berrocal Rengel, Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare info@gonvelkamph.net · www.gonvelkamph.net
Svaret på dessa frågor varierar beroende på situationen.
När det gäller ockupation möjliggör ikraftträdandet av lag 1/2025 att brott som olaga intrång i bostad och hemfridsbrott behandlas enligt förfarandet för snabba rättegångar, vilket innebär att vräkningar i teorin kan verkställas inom 15 dagar. I verkligheten är det dock svårt att tillämpa detta, eftersom ockupanterna kan fördröja förfarandet och det kan ta månader innan avhysningen blir verklighet.
Å andra sidan är situationen annorlunda när det gäller så kallade ”inquiokupas” än regelrätta ockupanter, eftersom dessa inte tar sig in i bostaden genom att ”sparka in dörren”, utan får tillgång till bostaden på laglig väg genom att underteckna ett hyreskontrakt, men sedan slutar betala hyran eller, när kontraktet har löpt ut, vägrar att lämna fastigheten.
I dessa fall ska man först vända sig till en MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias), ett särskilt förlikningsförfarande, och om ingen överenskommelse nås, väcka talan om vräkning i domstol på grund av utebliven hyresbetalning, om problemet beror på att hyresgästen slutar betala eller att avtalet löper ut, eller om denne vägrar att lämna fastigheten efter det att kontraktet har löpt ut.
När stämningsansökan har lämnats in och om fastigheten utgör den svarandes permanentbostad, ska denne informeras om möjligheten att vända sig till de offentliga myndigheter som är behöriga i frågor som rör bostäder och socialt stöd, så att dessa kan bedöma om svaranden är i en särskilt utsatta situation.
Om myndigheterna bekräftar att hyresgästen befinner sig i en särskilt utsatt situation, ska domstolen underrättas så snart som möjligt, och under alla omständigheter inom tio dagar.
När denna underrättelse har mottagits ska domstolssekreteraren vidarebefordra utlåtandet till parterna så att de inom fem dagar kan kräva de rättsliga åtgärder som är lämpliga, och därefter eventuellt skjuta upp det planerade datumet för förhandlingen eller avhysningen, om en sådan uppskjutning är nödvändig på grund av att datumet ligger nära i tiden.
När parternas inlagor har lämnats in eller den tidsfrist som beviljats för detta har löpt ut, ska domstolen, med beaktande av den information som erhållits från de behöriga offentliga myndigheterna och parternas argumentation, besluta om förfarandet ska skjutas upp baserat på myndighetens uttalande. Förfarandet kan skjutas upp max två månader om käranden är en fysisk person eller fyra månader om det rör sig om en juridisk person.
När de behöriga myndigheterna har vidtagit åtgärder eller när den maximala uppskovstiden som anges ovan har löpt ut, återupptas domstolsförfarandet.
Domstolen ska fatta sitt beslut efter en väl avvägd och proportionerlig bedömning av det konkreta fallet, med beaktande av om hyresgästen är i en särskilt utsatta situation samt övriga omständigheter som framkommit i domstolshanteringen.
Kontakt: Jessica Kamph, GONVEL & KAMPH, info@gonvelkamph.net gonvelkamph.net, +34 951 518 573
