Skatt & Juridik: Skillnader att köpa fastighet i Spanien mot i Sverige

Vi får ofta frågor om skillnaderna mellan att köpa en fastighet eller lägenhet i Sverige och Spanien. Varför behöver jag anlita juridisk hjälp? Vad är mäklarens roll? Vad är en notarie? Finns bostadsrätter?

En viktig skillnad till att börja med är mäklarens roll. I Spanien är mäklarens roll ofta endast att sammanföra köpare och säljare och komma överens om de inledande villkoren, men generellt upprättar de inte köpeavtal eller gör kontroller av fastigheten eller lägenhetens juridiska status, utan det är något parterna får anlita sina egna juridiska ombud för. Det är i dagsläget inget krav för en mäklare att vara utbildad eller auktoriserad, utan det är frivilligt, vilket gör att de inte behöver ha samma ansvar enligt lag som i Sverige. Därför är det av vikt att anlita sitt eget juridiska ombud. Normalt har köparen och säljaren varsitt ombud för att tillvarata respektive parts intressen.

En annan viktig skillnad från Sverige när det gäller lägenheter, är att bostadsrätter inte finns i Spanien, utan det är ägandelägenheter. En bostadsrätt är en lös egendom, medan en lägenhet i Spanien är fast egendom, med egen lagfart. Dock ingår ofta fastigheterna, särskilt när det gäller lägenheter och radhus, i en samfällighetsförening, s.k. Comunidad de Propietarios, som bland annat reglerar den andel som varje ägare ska bidra med till de gemensamma kostnaderna samt sätter upp regler som gäller för samlevnaden i föreningen.

Ovanstående gör bl.a. att kraven för registrering av äganderätten skiljer sig något och man söker lagfart inte bara på fristående villor utan även på lägenhet, radhus, förråd, garage och liknande. För att kunna söka lagfart krävs i Spanien att överlåtelsehandlingen signeras inför en notarius publicus, ofta enkelt kallad ”notarie”. Allt sker på spanska och du måste personligen närvara hos notarien, eller lämna fullmakt till ditt ombud.

I Spanien har köparen en stor undersökningsplikt. Fastigheter och lägenheter säljs oftast i befintligt skick och enligt de uppgifter som är registrerade. Det är därför viktigt att anlita professionell hjälp för att göra alla erforderliga undersökningar. Allmänna register och myndigheter samkörs inte, vilket gör att du själv måste kontrollera egendomens status hos varje enskild myndighet. Exempelvis lagfart, servitut, hypotek, obetalda skatter, bygglov, ev. skulder m.m. De allra flesta skatter och avgifter följer egendomen, vilket betyder att den nya ägaren kan bli tvungen att betala säljarens gamla skulder.

I en del kommuner, och särskilt för äldre fastigheter, finns problematiken att fastigheten kan vara uppförd utan erforderliga bygglov och tillstånd, eller att bygglov senare återkallats då de strider mot gällande planbestämmelser. Därför är detta också något som bör kontrolleras.

Ett gott råd är att alltid vända sig till en välrenommerad byrå som arbetar med fastighetsrätt för att kunna känna dig trygg med ditt köp. Gonvel & Kamph har över 25 års erfarenhet av juridisk och skattemässig rådgivning i Spanien och kan hjälpa dig genom hela processen på svenska.