Att köpa en fastighet eller lägenhet i Spanien skiljer sig från ett köp i Sverige. En hel del kontroller behöver göras för att undvika obehagliga överraskningar.
En viktig sak att ha i åtanke är att mäklaren ofta endast agerar som förmedlare vid köp och försäljning och det därför är vanligt att både köpare och säljare anlitar varsitt juridiskt ombud.
Av Jessica Kamph
GONVEL & KAMPH
spanska advokater och skatterådgivare info@gonvelkamph.net · www.gonvelkamph.net
Köpprocessen i stora drag ser ut som följer:
NIE-nummer
En av de första punkter som behöver förberedas om du avser att köpa fastighet i Spanien är att ansöka om ett spanskt skattenummer, s.k. NIE-nummer.
Reservationsavtal
När köparen och säljare är överens brukar parterna skriva på ett reservationsavtal och betala en reservationsavgift, vilket oftast görs till mäklaren. Fastigheten tas bort från marknaden och köparen får en viss tid på sig, normalt 2-3 veckor, att göra sina inledande kontroller.
Juridiska kontroller
Köparens ombud kontrollerar säljarens lagfart, att registrerade uppgifter stämmer med den information som säljaren lämnat, att alla tillstånd är i sin ordning, inga skulder eller belastningar finns på fastigheten, vilka regler som gäller hos samfällighetsföreningen (Comunidad de Propietarios) m.m.
Om du har för avsikt att ta ett hypotekslån är det viktigt att planera i god tid och informera ditt ombud för att få fram alla handlingar som krävs. Låneprocessen kan ta ganska lång tid, det är därför viktigt att ha tidsaspekten klar med din bank innan tillträdesdag avtalas så att du vet att du hinner få allt klart med lånet i tid.
Privat köpekontrakt
Privat köpeavtal tecknas mellan köpare och säljare, ofta genom parternas juridiska ombud. I avtalet inkluderas alla förutsättningar för köpet såsom pris, vad som ingår, tillträdesdag, ev. särskilda villkor m.m. Handpenning betalas i samband med undertecknandet av avtalet, normalt 10 % på köpeskillingen. Vid nybyggnationer kan flera delbetalningar göras under byggnationens gång. Köper man en nyproducerad fastighet på ritning gäller vissa särskilda bestämmelser med skydd för konsumenter och det är särskilt viktigt att kontrollera att säljaren följer dessa, har alla tillstånd i ordning samt lämnar fullgoda garantier för betalningar som görs under byggnationens gång.
Tillträde och officiellt köpeavtal
Tillträde sker i samband med signering av det ”officiella” köpeavtalet, escritura de compraventa, inför notarius publicus mot full betalning, normalt genom spansk bankcheck (postväxel). Både köpare och säljare måste närvara personligen, eller genom att ha lämnat fullmakt till sina ombud. I samband med notariebesöket får du nycklarna till fastigheten.
Om du ska ha hypotekslån, måste det tecknas samtidigt som köpet hos notarius publicus.
Registrering
Notariehandlingen ligger till grund för registrering av lagfart. I samband med registreringen i fastighetsregistret måste man betala alla lagfartskostnader. Ditt ombud hjälper dig vanligtvis att registrera köpet, teckna avtal för el och vatten, samfällighetsföreningen, lägga kommunala skatter med autogiro osv. Normalt tar hela registreringsprocessen ca 2-3 månader.
Kostnader
Omkostnader och skatter beror på vart fastigheten är belägen, men i Andalusien gäller följande:
Begagnade bostäder: Transferskatt 7 % på köpeskillingen.
Nyproducerade bostäder: Moms 10 % + stämpelskatt 1,2 %
Avgift till notarien och fastighetsregistret
Arvode till ditt juridiska ombud
I runda tal kan man räkna med totala omkostnader på ca 10-13 % på köpeskillingen.
Ett gott råd är att anlita en välrenommerad byrå med kunskaper i spansk fastighetsrätt innan ni skriver på något avtal eller betalar någon handpenning.
