Det finns vissa skillnader som man bör ha i åtanke vid köp av nyproduktion jämfört med köp av en begagnad fastighet.
Vi ska i denna artikel titta på dem i korthet.
Av Jessica Kamph, Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, info@gonvelkamph.net, gonvelkamph.net, +34 951 518 573
En av de största skillnaderna att köpa nyproduktion direkt från byggherren/promotorn under byggnationstiden, är givetvis att det kan vara svårare att veta exakt vad du köper, eftersom du köper baserat på ritningar och information, men kan inte se det färdiga resultatet. Å andra sidan, brukar det finnas mer möjligheter att göra tillval och liknande för anpassning till köparens önskemål.
Betalningsplanen är annorlunda vid köp på ritning. Normalt betalas en handpenning inledningsvis och sedan flera delbetalningar under byggnationens gång fram till slutbetalning när byggnationen är klar. Därför är det viktigt att se till att säljaren erbjuder fullgoda garantier för att täcka de betalningar som görs under hand.
Skatten som utgår på köpet skiljer sig vid nybyggnation och begagnat. Vid köp av nyproduktion betalar köparen på köpeskillingen moms, IVA, f.n. 10 %, jämte en stämpelskatt som i Andalusien är 1,2 %. Vid begagnat är det istället en transferskatt på 7 % (i Andalusien) men ingen moms. Till detta tillkommer också avgifter till notarius publicus och fastighetsregistret.
Vid köp direkt från byggherren/promotorn gäller vissa särskilda regler som är till för att skydda köparen som konsument. Säljaren är skyldig att kunna lämna tydlig och lättförståelig information till köparen och måste bland annat kunna visa följande:
- Fullständiga uppgifter på lagfart på tomten, säljare, byggherre, arkitekt och ansvarig för byggnationen
- Uppgifter på de material som kommer att användas
- Ritningar på lägenheten/fastigheten med angivande av yta
- Bygglov och andra tillstånd
- Uppgift på total köpeskilling inklusive moms samt betalningsvillkor
- Alla delbetalningar ska ske till ett särskilt avskilt konto (medlen får endast användas till byggnationen).
- Garanti för alla inbetalningar som sker under byggnationens gång jämte ränta enligt lag
- Datum för när inflyttning kan ske
- Utkast på köpeavtal
- Ansvarsförsäkring som garanterar dolda fel och skador
Säljaren är bunden av den information som framgår i marknadsföring avseende byggnationen, ytor, betalningsvillkor och liknande, även om dessa inte senare framgår av avtalet.
Det finns vissa klausuler som enligt lag anses kränkande och därför inte är giltiga. T.ex. får säljaren inte tvinga köparen att ta över eventuella befintliga hypotek och tillträdesdagen måste tydligt bestämmas.
Innan tillträde och full betalning är det viktigt att kontrollera att projektet i sin helhet godkänts och har alla erforderliga handlingar i ordning. Det är att rekommendera att besikta fastigheten när den är färdigbyggd för att upptäcka eventuella fel innan tillträde och slutlig betalning. Efter tillträde måste säljaren lämna garanti för eventuella fel och brister som är olika lång beroende på vad felen gäller (10 år för fel som påverkar strukturella element, 3 år för fel som påverkar bebolighet samt 1 år för fel av estetisk art).
De angivna perioderna börjar räknas från när byggnaden är färdigbyggd. Om en viss tid redan har förflutit sedan fastigheten byggdes måste denna tid dras av från var och en av de tre garantier som gäller för fastigheten.
Om ett fel upptäcks i fastigheten ska det anmälas till byggherren/promotorn inom motsvarande garantiperioder (ett, tre eller tio år). Det är tillrådligt att meddela dem genom s.k. burofax, för att ha ett bevis på att reklamation gjorts om det skulle bli nödvändigt att gå vidare till domstol. Du har två år på dig att vidta rättsliga åtgärder från det att skadorna har reklamerats, efter dessa två år anses preskriptionstiden ha löpt ut och krav kan inte längre framställas.
