Vi jurister får ofta frågan av klienter som köpt en nybyggd fastighet, vem som bär ansvaret för brister som kan uppkomma efter tillträde och ur lång reklamationstiden är. Av Pablo de Angulo Ruiz-Morón, Gonvel & Kamph, spanska advokater och skatterådgivare [email protected]
www.gonvelkamph.net

Utöver de allmänna reglerna i Código Civil (civilrättslagen) som reglerar ansvar vid avtalsbrott, finns särskilda regler som reglerar det kontraktsrättsliga ansvaret vid avtal rörande nybyggnation avseende materiella skador. Dessa regleras i artikel 17 i lagen Ley de Ordenación de Edificación (nedan LOE). LOE gäller för alla ärenden där bygglov ansöktes om före den 6 maj 2000. För äldre ärenden gäller endast civilrättslagen.

I LOE regleras de rättigheter som ägare eller köpare har, inom vissa tidsrymder, att reklamera eventuella fel och brister efter att lägenheten eller fastigheten färdigställts och tillträde skett. Vem som är ansvarig för felen i byggnationen, t.ex. byggherren, byggfirman, byggledning osv, beror på den funktion respektive part har i byggprocessen och vilket fel det handlar om.

Reklamationstiden beräknas från när hela fastigheten stod klar, i enlighet med erforderligt intyg från arkitekten och byggledningen. Reklamationstiderna beroende på vilken typ av materiellt fel det handlar om är följande:

10 år för materiella skador i byggnaden, där felen och bristerna påverkar grund, struktur, balkar, smide, bärande väggar eller andra konstruktionselement och som direkt äventyrar byggnadens mekaniska hållfasthet och stabilitet.

3 år för materiella skador i byggnaden, där fel och brister i konstruktionselement eller i installationerna medför att kraven för bebolighet inte uppfylls enligt artikel 3.1.c) i LOE (hygien, hälsa, miljö, buller, isolering m.m.)

Och slutligen, ska byggherren ansvara under 1 år för materiella skador på grund av fel och brister i utförandet som påverkar färdigställande av delar av byggnaden eller finishen. Det handlar alltså om fel av mer estetisk art.

Det är viktigt att komma ihåg, att konstruktionsfelen måste framkomma inom ovan angivna tidsfrister, d.v.s. om felen uppstår efter angivna tider, går de inte att reklamera. Det är också viktigt att komma ihåg att enligt artikel 18 i LOE måste köparen vidta rättsliga åtgärder inom max två år efter att felen uppstår.

För att undvika problem med byggherren, rekommenderar vi att alltid att man innan tillträde och full betalning kontrollerar att projektet i sin helhet godkänts av behörig myndighet och det är också bra att göra en besiktning av fastigheten för att uppmärksamma eventuella fel som kan åtgärdas innan full betalning sker. Efter tillträde är det viktigt att så snart som möjligt testa att allt fungerar som det ska och reklamera eventuella felaktigheter så snart som möjligt. Om du avser att reklamera fel och brister i en nybyggnation, är det viktigt att dokumentera felen och ha adekvat bevisning. I Spanien gäller då t.ex. att en notarius publicus intygar de fel som är synliga, alternativt ett utlåtande av en sakkunnig, som då också ska vara behörig att kunna vittna i domstol.