Med stigande bostadspriser är säljarens marknad här. Lägg till att efterfrågan är stor men utbudet är litet.
Den som köpte en bostad på Solkusten för en del år sedan och nu väljer att sälja kan göra sig en rejäl hacka.
Det är så mäklarna vill att bostadsmarknaden på Solkusten ska fungera. Köpa och sälja. Eller byta upp sig, eller byta ner sig på ålderns höst. Det skapar jobb åt mäklarna.
En anledning till att det finns över 13.000 mäklarfirmor på Solkusten.
Tusentals lägenheter även nära Medelhavet till försäljning vid SiMed.
Ett bostadsköp på Solkusten är en säker investering. Det är bland de första lockropen som hörs när mäklare radar upp anledningar till att köpa. Förutom sol och ett behagligt klimat, ska vi tillägga.
Visst finns det bostäder till försäljning. Vid SiMed-mässan (Salón Inmobiliario del Mediterráneo) låg utbudet på 9.000 bostäder i 63 kommuner i Spanien varav 2.300 i Málaga stad och ytterligare två tusen längs övriga Solkusten.
Två olika världar
Samtidigt som bostadsmässan SiMed pågick i mäss- och kongresshallen i Málaga och lockade runt åtta tusen besökare demonstrerade tusentals på Málagas gator för att kräva en lösning på bostadskrisen.
Plattformen ”Málaga para Vivir” hade sammankallat tusentals Málagabor som är trötta på bostadskrisen.
Det är två olika världar vi ser på Solkusten.
Plattformen ”Málaga para Vivir”, Málaga för att leva, hade lockat Málagabor som är trötta på bostadskrisen. Vid manifestationen deltog människor i alla åldrar. Ungdomar, familjer och pensionärer. Med plakat och budskap som “Tourists go home” och “Casa pa vivir, no pa Airbnb”.
Några italienska turister som stod vid Plaza de la Marina ovanför Málaga hamn tittade nyfiket på demonstrationen när den passerade.
– Varför protesterar ni?
– På grund av att bostäderna har blivit väldigt dyra, svarade en demonstrant.
– Samma sak i Italien. Mycket Airbnb va?, frågade personen som citeras av lokaltidningen Diario Sur.
Det var den andra protesten på mindre än fem månader. 29 juni deltog minst 15.000 människor i en manifestation. Den här gången var det något färre, runt 10.000 enligt polisens uppskattningar.
Polarisering
Det är som vanligt i Spanien. Mycket politik i varje samhällsfråga vilket bidrar till ökad polarisering.
Socialdemokratiska PSOE:s talesperson i Málagas kommunfullmäktige, Dani Pérez, deltog i protestmarschen tillsammans med vänsterpartister och representanter från fackförbunden.
– Vi står inför ett socialt drama med en stad utan invånare vilket är en stad utan framtid. Paco de la Torres bostadspolitik har misslyckats. Mer än 34.000 människor har lämnat Málaga under de senaste fem åren och det finns mer än 32.000 människor som söker socialbostäder samtidigt som Málaga har blivit staden priserna på bostäder att hyra och köpa skenar mest.
Bostadskrisen ett faktum
Några kilometer längre bort hölls SiMed med borgmästaren Fransisco de la Torre som invigningstalare och kommunalrådet för bostäder, Francisco Pomares, på plats.
– Bostadskrisen är ett faktum, erkände Paco de la Torre och pekade på tröga förvaltningar och byråkrati som ofta satt käppar i hjulet för nyproduktion.
– Men vi arbetar med målet att det ska bli bättre. Mycket bättre, fortsatte han.
Jag hoppas att vi tillsammans kan lösa bostadskrisen, sa Málagas borgmästare Francisco de la Torre och vände sig till byggherrar och byggbolag.
Málaga kommun var en av de större utställarna vid SiMed. Här presenterades nya projekt med socialbostäder varav flera är i full gång. Omkring 4.100 socialbostäder så kallade VPO – planeras i närtid.
Den som passerar stadsdelen Teatinos kan redan nu se hur huskroppar och ett tiotal byggkranar reser sig mot skyn. Enbart här ska det bli 476 socialbostäder. Ytterligare 1.168 projekteras i områden som Distrito Zeta och Cortijo Merino där subventionerade bostäder ska byggas.
En stor andel av dessa har den svenska gruppen Lagoom Living tagit hem efter budgivning, som med svenska investerare satsar på Málaga. Från andra halvåret 2025 kommer kommunen att dela ut ytterligare byggtillstånd till byggherrar och investerare.
Självklart är detta bara toppen på ett isberg av vad som behövs när Málaga växer så det knakar.
Det var bra fart hos utställarna. Även här med objekt på nära en miljon euro i Estepona. I Sotogrande krävs en extra tjock plånbok
I mäss- och kongresshallen var 200 företag på plats bland de 130 utställarna däribland flera svenskar.
– Vi kände att vi ville vara med på mässan här i Málaga och öppna upp oss mot den spanska målgruppen. Det är kontoren i Nerja, Fuengirola och Marbella som har gått ihop med egen monter, säger Mikael Ögren från Svenska Fastighetsförmedlingens kontor i Fuengirola.
Bianca Bengtsson, Emilia Antblad, Isabelle Lopez-Reynosa Fors och Mikael Ögren
Residenta turismen
Många passade på att besöka något av de trettio seminarier som hölls där 120 experter från branschen deltog. Det handlade även om den residenta turismen och distansarbetare som tar med sig jobbet utomlands några månader eller pensionärer som vill njuta av värmen.
Distansarbetare får även kommuner med färre än 5.000 invånare att leva upp då de vänder sig till en ny målgrupp. Mindre samhällen som brottas med utflyttning installerar fibernät för att locka distansarbetare till en fridfull miljö med vandring och ren luft.
Carlos Rueda Charle från fastighetsportalen Idealista berättade den växande residenta turismen och om köpare där genomsnittsåldern har fallit till 43 år. De köper en lägenhet med stor terrass som ska vara lättskött och passa behoven för att kunna jobba utomlands några månader om året där Nordeuropa har mörker, is och snö.
– De har en aktiv livsstil och ägnar sig åt vandring, padel, golf och tennis på fritiden, säger Carlos Rueda Charle.
Det är britter, svenskar och norrmän som är de heta målgrupperna i den kategorin betonades flera gånger under seminarierna.
Sänkt ränta
Efter att europeiska centralbanken sänkt räntan har flera nationella banker hängt på. Riksbanken i Sverige dubbelsänkte räntan med 0,5 procentenheter från 3,25 procent till 2,75 vilket var den största sänkningen på tio år. I september sänktes räntan med 25 punkter. Det betyder att räntan fram till i början på november hade sänkts fyra gånger i år.
Lägre ränta, skattesänkningar och amorteringslättnader kan bli en kickstart för bostadsmarknaden, något det talades om bland de svenska utställarna som vänder sig till svenskar då hushållens ekonomi förbättras något.
Fortsatt är dock den svenska kronan svag och stod i 11,59 gentemot euron i mitten på november. När euron infördes i Spanien 1999 kostade den ca 8,5 SEK. Det är knappast någon som tror att vi hamnar där igen.
Socialbostäder
Bland utställarna syntes även svenska Lagoom Living som bygger stora projekt med socialbostäder VPO i Málaga, totalt 960 enheter, med svenska investerare.
– Det är tredje SiMed vi är med på nu. Vi valde att satsa på Málaga då det, förutom Madrid, är den mest dynamiska staden ur fastighetssynpunkt, eftersom efterfrågan är stor men utbudet litet, säger Filip Gil, styrelseordförande i Lagoom Living, till Svenska Magasinet.
Kritik
Det var även kritiska röster som framfördes. Det är byggherrarna som klagar över brist på mark.
– Vi står inför en total kollaps. Den kan undvikas men tiden är knapp, säger presidenten för byggherrarnas Fadeco Promotores, Ignacio Peinado, när han talade.
Det råder brist på mark samtidigt som konsultfirman Savills säger att det behövs 12.000 nya bostäder per år de kommande fem åren.
– Vi ber inte om att få bygga där det inte är tillåtet, men det ska inte ta tjugo år att bygga på mark som nu inte är tillåten. Processen med byggbar mark måste gå snabbare, var beskedet till kommunala och regionala myndigheter.
Byggbar blir marken först när den detaljplanerats och planen vunnit laga kraft. Det innebär att kommunen och regionen styr vilken mark som blir tillgänglig och när den blir möjlig att bebygga.
Samtidigt måste marken utformas på ett sätt så att byggnaderna inte får vattenskador. Markavvattning och dränering är något som betonas extra mycket med tanke på höstens regnoväder i Spanien.
Stora utmaningen
Málagas borgmästare Francisco de la Torre erkände att den stora utmaningen idag är bostäder till överkomliga priser. Jag hoppas att vi tillsammans kan lösa detta behov, sa de la Torre och vände sig till byggherrar och byggbolag.
Det planeras för 4.100 socialbostäder i Málaga
Han vill reglera marknaden av turistlägenheter som det i dagsläget finns 13.000 av i Málaga plus andra turistlägenhetskomplex som hotell med mindre än fyra stjärnor.
Stadsplaneringsansvarige José María Morente medverkade vid SiMed och berättade att Málaga vill främja turism med hög köpkraft och för närvarande har de ett underskott på hotellbäddar i det segmentet.
En förändring i stadsplanen införs i Málaga där nya turistlägenheter förbjuds i 43 ”mättade” stadsdelar där de står för mer än 8 procent av antalet bostäder.
Det trädde i kraft i början på december månad.
Fler begränsningar förväntas komma. José María Morente sa att man är i gång med en studie om att förbjuda nya hotell med mindre än fyra stjärnor.
– Vi vill främja turism med hög köpkraft. Där har Málaga ett underskott på hotellbäddar, sa Morente.
Centralregeringen vill höja momsen på turistbostäder till 21 procent
Regeringen föreslår en rad höjningar och nya skatter som kan träda i kraft 2025. De behöver dock stöd från andra partier i parlamentet för att det ska gå igenom.
Regeringspartiet PSOE är överens med stödpartiet Sumar om ett nytt skattepaket för 2025. Det innebär en rad ändringar i de befintliga skatterna samt en del nya skatter.
En av punkterna som står ut mest är att man vill öka momsen för uthyrning av turistboenden. I ett försök att minska verksamhetens lönsamhet och på så vis främja en omvandling av dessa bostäder till permanenta boenden föreslås den nya momsen hamna på 21 procent.
I dagsläget, som det är skrivet på det spanska Skatteverkets (AEAT) webbplats så räknas de som hyr ut som entreprenörer när det gäller skatteändamål. Men alla betalar inte moms.
“De turistboenden där värden inte erbjuder tjänster som är typiska inom hotellindustrin är undantagna från moms”. Där ingår exempelvis tjänster som en reception eller regelbundet byte av lakan och handdukar. Om ett turistboende erbjuder denna typ av tjänster betalar värden 10 procent moms.
Att PSOE och Sumar har kommit överens garanterar inte att detta förslag går igenom. De behöver fortfarande stöd från andra partier i parlamentet som ännu inte har uttalat sig i frågan.
Arbetsgivarorganisationen Aehcos avvisar helt förslaget om momshöjningen och menar att regeringen riskerar att blanda ihop olika verksamheter som ”viviendas turísticas” respektive ”apartamentos turísticos”.
I Málagaprovinsen finns det 1.930 hotellanläggningar med 191.000 bäddar. Bland ”apartamentos turísticos” finns det 970 lägenheter med 63.400 bäddar. Tillsammans genererar dessa verksamheter 27.000 arbetstillfällen.
Aehcos hänvisar till EU:s vägledning om reducerade momssatser för turistboende med tanke på att verksamheten bidrar till ekonomi och sysselsättning i områdena.
De senaste studierna som genomförts inom EU visar också att sänkt moms inom hotellbranschen är avgörande för företagens lönsamhet. 60 procent av hotellen skulle bli tvungna att minska personalstyrkan vid en momshöjning och omkring 15 procent skulle eventuellt stänga med ökade kostnader för hotellgäster.
Svenska investerare planerar tre tusen bostäder
Lagoom Living äger redan flera tomter i och omkring Málaga. De har stora planer på att bygga och utveckla boenden de kommande åren.
Namnet Lagoom Living börjar sätta sig på fastighetsmarknaden i Málaga. Det är ett företag som intresserar sig för mark där de kan bygga subventionerade bostäder. Något som andra företag i sektorn valt att välja bort eftersom de inte har betraktats som lönsamt.
2022 utlyste regionalregeringen i Andalusien en budgivning för tomter med plats för 84 bostäder i Lagunillasområdet. Lagoon Living var den enda intressenten. Utöver det ska den kommunala bostadsföreningen ge dem rätten att hyra ut 530 lägenheter under 75 år i västra Málaga. De kommer också att bygga 292 hyresbostäder i Zeta-distriktet.
Totalt innebär dessa tre projekt upp till 906 bostäder och det är bara början för Lagoom Livings ambitioner de kommande tre åren.
-Våra planer är att införskaffa mark mellan 2024 och 2026 för att kunna bygga minst 2.000 fler hyresbostäder, säger Filip Gil, vd för företaget, som hoppas kunna nå en portfölj med mark för cirka 3.500 bostäder.
Företaget ska komma åt marken genom anbudsförfaranden från offentliga förvaltningar.
Svensk investeringsfond
Bakom Lagoom Living står Iberian Yield Investment, en svensk investeringsfond med ett ambitiöst engagemang för hyresbostäder.
Filip Gil, styrelseordförande vid Lagoom Living, tillsammans med Malin Ingrid Franzén (Franzén & Associates), Martin Berchtold, styrelseledamot vid Lagoom Living och Tobias JP Hedlund (Franzén & Associates).
-Vi är ett investeringsverktyg för svenska fonder där olika institutioner, pensionsfonder, svenskt kapital och investerare kan mötas. Vi har erfarenhet av förvaltning av cirka 40.000 hyresbostäder i Sverige, förklarar Gil.
De valde Málaga då det, förutom Madrid, är den mest dynamiska staden ur fastighetssynpunkt, eftersom efterfrågan är stor men utbudet litet.
-Vi har kapital och vår filosofi är hållbarhet. Vi har inget emot en snävare avkastning. Dessutom släpper vi inte fram vilket kapital som helst, det måste vara någon som inte är spekulativ utan har en långsiktig vision”, berättar Gil.
Enbart tre projekt utgör totalt en investering på runt 160 miljoner euro, men de stannar inte där. De har redan tittat på möjligheten att förvärva mark för fler boenden. De kommer att byggas på tomter som byggföretagen lämnar i händerna på kommunfullmäktige då de inte är intresserade av att bygga subventionerade bostäder.
De som vill bo i dessa bostäder kan söka om ett så kallat VPO–boende (Vivienda de Protección Oficial, en typ av bostäder som erbjuds via staten och ofta har ett lägre pris än dess marknadsvärde). När ansökan blir godkänd väljs hyresgästerna slumpmässigt.
