Under de senaste veckorna har man kunnat höra många nyheter om möjligheter på fastighetsmarknaden som köparna skulle kunna gynnas av. Det finns emellertid mycket att tänka på och ta hänsyn till då man ska förvärva en utmätt bostad, eller vid en exekutiv auktion. FRÅGA NR 1:
Vilka rättigheter har jag om försäljningspriset sjunker anmärkningsvärt? Fortsätter mina rättigheter som köpare att vara de samma?
Rättigheterna fortsätter att vara de samma. Förvärvandet av en bostad från en byggherre eller en enskild person som befinner sig i en svår ekonomisk situation, bör aldrig medföra en minskning av köparens rättigheter, garantier på handpenning, kvalitetsgarantier, legalisering av bostaden etc.
Av den anledningen anser vi, att köparen vid tillfället för att förvärva fastigheten inte ger efter på sina krav gällande konstruktionskvaliteten och de garantier som blivit lagstadgade. Dessutom, med tanke på den särart som dessa köp innebär, bör man vidta maximal noggrannhet.
FRÅGA NR 2:
Kan jag ge en förskottsbetalning eller en handpenning?
Det är viktigt att inte ge någon form av betalning eller handpenning innan man skrivit under köpekontraktet. Det är bara från och med det ögonblick som man skrivit under köpekontraktet hos notarius publicus, mot den fulla betalningen av försäljningspriset, som köparen kan registrera sig som ägare i bostadsregistret.
I fall köparen gör betalningar till byggherren i förskott, utan att skriva under kontraktet inför notarius publicus, bör dessa betalningar vara garanterade av säljaren, i enlighet med lagen. Om denna garanti ej finns och säljaren skulle förklara sig själv i konkurs innan man skrivit under kontraktet, är köparens möjligheter att återfå de förskotterade pengarna näst intill omöjliga.
FRÅGA NR 3:
Vilka försiktighetsåtgärder bör man vidta om den sålda fastigheten är föremål för en auktion? Kan man köpa dessa bostäder?
Vid tidpunkten för att förvärva en bostad vars ägare redan har ett angivet datum för auktion, ska man tänka på att i dessa fall är de påförda summor som ägaren krävs på av sin bank, alltid högre än själva hypoteksskulden. De förestående skulderna hos dessa ägare stiger p.g.a. omkostnader och arvoden till juridiska ombud och advokater. Storleken på dessa summor måste man ta reda på innan man skriver under kontraktet för att räkna av dessa summor från försäljningspriset. I dessa fall är det alltid att rekommendera att ta hjälp av behöriga juridiska rådgivare, med tanke på den invecklade hypoteksproceduren. Alltså, förskottera inga pengar.
FRÅGA NR 4:
Vad händer med “bostadsrättsföreningen” (la comunidad)?
När en köpare vill förvärva en lägenhet från en byggherre som inte är solid, bör han tänka på att de marknadsförda bostäderna som är till försäljning, i majoritet av fallen, inte bara begränsas till bostaden som man erbjuder till en köpare, utan i många fall handlar det om ett eller flera flerfamiljshus som står inför förestående auktion. Om en köpare köper endast en bostad från denna byggherre och de övriga bostäderna i flerfamiljshuset inte säljs, kan köparen komma att hamna i en situation där han är den enda bidragsgivaren i “bostadsrättsföreningen” (la comunidad), eftersom byggherren fortsätter att vara ägaren till de övriga bostäderna. En icke solid byggherre har inget som helst intresse av att sköta om de övriga bostäderna i bygget, eller att ens betala avgifterna till “bostadsrättsföreningen” (la comunidad). I denna situation kan köparen till slut bli den ende personen som sköter om och underhåller fastigheten.
Fråga advokaten
Denna fråga är besvarad av advokater på IURA:s Advokatbyrå som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du e-posta den till: ulrica@iura.es
Ulrica Jonsson, Din Skandinaviska Representant
Mobil: 618 418 336
