Nu vänder det? – sista chansen att fynda på Cost del Sol?

Detta är den sjätte artikeln om bygg- och fastighetskrisen i Spanien. Vi som skriver artiklarna hade planer på att publicera en artikel i maj, men vi avstod, eftersom vi inte kunde komma med något nytt i frågan om fastighetskrisen Av Stefan Jakas, Fil Mag och Civilekonom, Anders Strömberg, Civilekonom och Richard Gilhorn, Civilekonom

Nu, två månader senare så är läget ett annat och det verkar som om marknaden befinner sig i en intressant brytpunkt. I denna artikel beskriver vi den rådande situationen under några rubriker. Sedan är det upp till fastighetsspekulanten att göra sin egen värdering baserat på våra iakttagelser och analyser.
Vårt fokus är fastighetsmarknaden på Costa del Sol och vi betraktar naturligtvis marknaden ur köpares perspektiv. Vi har dessutom begränsat studierna till ”ett andraboende” eftersom det är denna som är av intresse för oss som har, eller står i beråd att investera i, ett boende i Spanien.

Som alltid baseras våra analyser på officiell statistik och material från seriösa källor.

För att sätta denna artikel i sitt sammanhang så rekommenderar vi att man läser de artiklar som publicerats tidigare månadstidningen Svenska Magasinet och som också finns på www.coastliving.eu

Sammanfattning – Den enas död är den andras bröd
Många bedömare, inklusive Asesores Financieros Internacionales (AFI), säger att vändningen kommer 2012. Vi håller med om denna bedömning – en bedömning som vi kommunicerade redan hösten 2008 då vi pratade om en konjunkturvändning 2009, där bygg- och fastighetsbransch ligger 2 år efter i konjunkturcykeln.
Dock trodde vi inte att läget skulle vara så dystert som det är sommaren 2009. I krisens spår följer många konkurser, ca 1 miljon osålda fastigheter, prisdumpningar etc.

Sammantaget blir slutsatsen att det nu som fastighetsköparen skall vara aktiv för att under de två kommande åren finna sitt drömboende till ett bra pris. Och den som är ute i god tid har ju möjligheten att plocka russinen ur kakan.

Hur ser de globala indikatorerna ut?
President Barack Obama talar om ”glimtar av hopp” och hans centralbankschef Ben Bernanke om ”gröna skott”. OECD och IMF justerar upp sina konjunkturprognoser. Lågkonjunkturen är på väg att bottna. Men det betyder knappast att de gröna skotten under en nära framtid kommer att blomma ut i en ny, prunkande högkonjunktur. Det är betydligt mer troligt att världsekonomin efter den akuta krisen går från nattsvart till grå.
De ökade förhoppningarna–eller åtminstone en minskande oro–får också ett visst stöd från två tunga, globala prognosmakare: Internationella Valutafonden (IMF) i Washington och Paris- baserade OECD. I färska rapporter har de justerat upp sina förutsägelser för världsekonomin en aning vad gäller såväl 2009 som 2010.

”Oväntat starkt andra kvartal på världens aktiebörser”. Dow Jones industriaktieindex på New Yorkbörsen gick upp med nästan 30 procent från det 12-årslägsta som noterades den 9 mars.
Börser i USA, Asien och Europa visar på stabilisering och uppåtgående trender. Bilden speglar börsen i USA.

Tillväxten i Kina inger hopp om bättre tider, ”Framtidstron på väg upp i Japan”. Konfidensindikatorn i den kvartalsrapport som speglar stämningsläget i det japanska näringslivet–Tankanrapporten–har för första gången på två och ett halvt år stigit.

Den svenska industrin växer igen”. Inköpschefsindex tog ett oväntat stort skutt uppåt i juni och la sig på en nivå som pekar på att industrin expanderar.

Hur ser de fundamentala värderingsparametrarna i Spanien ut?
Den bästa känslan för hälsan i den spanska ekonomin får man genom att studera de fundamentala indikatorerna som BNP tillväxt, arbetsmarknaden, byggproduktion etc. Den spanska Centralbanken (Banco de España) publicerar mycket statistik och jämför också sina prognoser med bland annat OECDs bedömningar i syfte att få en väl balanserad rapportering.

Om man studerar det gedigna materialet som publiceras så visar prognoserna att bättre tider stundar! I statistiken nedan är ju naturligtvis den höga arbetslösheten ett stort bekymmer i den spanska ekonomin.

Hur ser fastighetsmarknaden ut i Spanien?
Vad gäller investeringar så ser den ut såsom i maj – rabatterna varierar mellan 10 och 50% beroende på läget för fastigheten.
Auktionsmarknaden som vi tidigare skrev är naturligtvis intressant, men är till för den som är benägen att ta större risker. Det går att fynda, men man kan också köpa grisen i säcken.
Att köpa ett objekt genom en bank bör vara tryggt.
Den bästa affären gör man förmodligen genom att köpa genom en objektiv och oberoende mäklare.

Om man studerar hyresmarknaden så kan man finna ett nytt beteende hos de som väljer att hyra sitt drömboende för kortare eller längre period.
En av de av de största aktörerna, som har ca 12 miljoner besökare, kan bland annat rapportera följande:

Intresset för uthyrning är betydligt större, eftersom en hotellvistelse i populära orter kan vara upp till 4 gånger dyrare!
Hälften av uthyrarna hos Holiday entals, erbjuder rabatter, ofta i form av tilläggstjänster eller en gratis hyresdag
Bokningar görs ofta i sista stund

Man konstaterar också att Costa del Sol kvarstår som den populäraste destinationen samt att priserna på denna kust har minskat marginellt. På orter som Torrevieja, Alicante, Granada, Cadiz är rabatterna ca 20 %.

Har spanska bankerna blivit fastighetsbolag?
Svaret på den frågan är naturligtvis nej, men många sparbanker, sk cajas, tillhör numera skaran av de största fastighetsägarna och många banker har startat verksamheter som endast har till uppgift att avveckla dåliga fastighetsaffärer. 90-tals-fenoment Venantius, i Sverige, känns igen!
Enligt tidningen ”El Mundo” verkar det dessutom som om bankerna inte själva vet hur stora deras bestånd är. Och volymen synes öka. Men bankerna kan bara skylla på sig själva eftersom de varit så frikostiga i sin utlåning.
Sålunda har tex Banco Santander 1.300 reafastigheter i sin portfölj, BBVA 1500 fastigheter, La Caixa 2000, CAM ca 2500 etc..
De rabatter som bankernas fastighetsbolag beviljar varierar mellan 10 och 50% och finansieringen kan vara upp till 100% med 40 års amortering. Detta läge bör man ju naturligtvis försöka utnyttja.

Hur går de med försäljningen på Gazules del Sol?– vårt benchmark projekt?
Vi har följt detta projekt sedan 2005, eftersom vi har haft egna intressen i projektet. Från att ha varit ett sorgebarn så slutar projektet i en solskenshistoria. Försäljningen av lägenheterna har gått extremt bra och föreningen har börjat fungera. Av 174 lägenheter är nu 20 lägenheter osålda! Skälet till framgången är att kunden får mycket för pengarna.
Prissänkningarna i området återspeglar ett genomsnitt i Spanien och är inte representativt för Costa del Sol.

Det är också intressant att konstatera att de flesta köparna är direktkunder – investerarna lyser med sin frånvaro. Det är också trevligt att konstatera att det är ovanligt många spanjorer som har investerat och det finns tydliga tecken på att köpare från ”nya” länder visar sig. Framförallt är det ett stort inslag av fransmän, men även köpare från länder som Indien och Sydafrika börjar synas på bostadsmarknaden på Costa del Sol! Kan fransmännens närvaro vara ett tecken på att det är för dyrt att investera i Frankrike?

Hur ser kalkylen ut?
Detta är intressant! Den kalkyl som upprättades i april har helt klart blivit riktigt bra för den som skall investera på Costa del Sol. Räntan har gått ned, priserna har gått ned och hyresnivåerna ligger still. Observera att detta gäller inte tex Alicante- eller Murcia-regionen. Här har hyrorna gått ned ca 15%, vilket i sig inte är så mycket om man jämför med ”rabatterna” som är ca 25% på Costa Tropical.
Driftnettot på vår kalkyl ger nu ett överskott på 4000 € per år, vilket inte är så mycket, men det har i varje fall gått åt rätt håll.

Kalkylen bygger på följande parametrar: Investering 198 000 €, Räntesats på 2%, driftkostnad (hyra, skatter, el, avskrivning) på 5 800 € samt en beläggningsgrad på 37%.

Hur ser gatulivet i Marbella ut?
En värdemätare på marknaden är att besöka Marbella och uppleva folkvimlet samt studera hur näringslivet fungerar. Det är förvånansvärt få som skyltar med ”Stängt” eller ”Utförsäljning” och det är fortfarande livligt på gatorna, även om det är helt klart att ruljansen är mindre nu än för 2 år sedan. Bilden nedan visar hur det kan se ut på strandpromenaden i Marbella en söndag i juli.

Denna artikel har haft ambitionen att ta temperaturen på fastighetsmarknaden, ur ett globalt, europeiskt och nationellt spanskt perspektiv. Vi har studerat statistik och gått på gatorna i Marbella för att på bästa sätt fånga nuläget och förmedla detta till läsaren med förhoppningen att läsaren får en objektiv beskrivning av nuläget. Chansen att fynda på fastighetsmarknaden kommer att finnas ett år framöver, men att påbörja letandet efter drömobjektet om ett år kan vara för sent.
Nu ligger nästa alla indikatorer rätt för ett köp – priset på fastigheten, låg ränta, stärkt krona och en konjunktur som håller på att vända!
Nästa artikel kommer att handla om livet i Nueva Andalucia!