Svaret på frågan ovan heter ordning och reda. Om skandinaver hade hälften av den ordning och reda man normalt sett har hemma, skulle nya husköpare stå i kö för att handla av sina landsbröder. Detta är dock inte fallet. Den normala nivån av ordning försvinner någonstans över Pyrenéerna. Varför har jag inte kompetens att utvärdera men beteendet har sitt pris. Av Ruben Larsen
e-post: ruben@hagakapital.se
+34 616 854 498
Förra året såldes drygt 530.000 fastigheter i Spanien. Av dessa var ca 92 % lånefinansierad.
Det viktigaste en fastighetsägare kan göra för att öka värdet på sitt boende är att se till att fastigheten är belåningsbar till hela sitt värde. Av 100 potentiella köpare är 92 beroende av att fastigheten är belåningsbar. För att en bank ska ta pant i en fastighet till sitt fulla värde, krävs det att karta och terräng stämmer.
Banken gör en opartisk värdering av objektet från en utomstående värderingsfirma. Värderingen betalas av den som vill låna till transaktionen. Kostnaden för en värdering varierar men ligger mellan 250 till 500 euro.
Det finns flera stora företag som gör dessa värderingar och oftast är det en teknisk arkitekt som utför denna besiktning.
Värderingsmannen begär ut en Nota Simple från fastighetsregistret. På detta dokument framgår det bland annat vilka som är registrerad ägare, om fastigheten är belånad, storlek och våningar mm.
Därefter begär man ett utdrag från Registro Catastral där det framgår vilken byggnadsyta som är angett som underlag för kommunal fastighetsskatt (IBI).
Slutligen gör man en mätning av fastigheten och jämför karta och terräng.
Exempel från en fastighet i Estepona centrum
Förutom ca 70 m2 terrasser var uppmätt byggyta 258,8 m2. Av dessa var 70 m2 inregistrerad i fastighetsregistret och 166 m2 var angett till Registro Catastral. Registrerad ägare har i detta fall varit avliden i ca 40 år. I verkligheten finns ett välskött hus med tre våningar och fantastiska terrasser mitt i centrala Estepona. I fastighetsregistret var registrerat ett litet hus med en våning plus tillhörande parkeringsplats för 2 åsnor.
Som underlag för kommunal fastighetsskatt har man angett 166 m2 vilket är avsevärt mycket mindre än verklig yta. Således har man betalat för lite i fastighetsskatt under många år.
Banken utgår normalt från den yta som är registrerad i fastighetsregistret när dom erbjuder lån. Då denna yta enbart var 70 m2 blev bankens värdering 121.000 € med en belåningsgrad på 75 %. Möjligt lån blev således 90.000 € och begärt pris var 400.000 €.
Detta objekt hade inte heller ”Licencia de primera ocupacion”, vilket krävs för att lagligt kunna bo i huset eller hyra ut bostaden. Denna licens utfärdas av kommunen och bekräftar att fastigheten är färdigställd i enlighet med bygglov samt fyller kraven för avsedd användning.
Det är inte olagligt att köpa ett hus utan licens och det är fullt möjligt för en Notarie att skriva in ny ägare i fastighetsregistret. Däremot är det olagligt för en ny ägare att använda huset som boende utan att fastigheten är godkänd för ändamålet.
Vid övertagande av el & vattenavtal kan utmaningarna bli omfattande då det krävs en kopia av licencia de primera ocupación.
I det fall licensen finns och det är mer än 20 år sen avtalet senast bytte ägare, kräver el leverantören en ny “boletín” (godkännande av de elektriska installationerna). Själva besiktningen kostar ca 150 € men besiktnings resultatet kan bli något dyrare då installationen ofta inte uppfyller dagens krav.
Vid övertagande av vattenavtal brukar ingreppet begränsas till att luckan för avläsning av mätaren byts till ny EU standard samt en ny mätare.
Det är inte ovanligt att skandinaver tar med sig sparmedel eller lånar i hemlandet på befintlig fastighet för att så köpa i Spanien. Många som arbetar i fastighetsbranschen rekommenderar denna lösning med motivationen att det blir lite smidigare då. Detta är förstås helt korrekt. Men risken att man köper någon annans problem är mycket stor. De undersökningar köparens representant gör begränsas ofta till att kolla om säljaren har betalat för vatten, el, IBI, avgifter till föreningen och om Licensen finns. Det är mycket sällan man ser köparens representant springa runt med ett måttband för att säkerställa att karta och terräng stämmer. Undersökningen begränsas ofta till att kontrollera de dokument som säljaren på begäran tar fram. I det fall säljaren har ett lån lösas detta oftast hos notarie där långivare på plats bekräftar återbetalningen.
Därefter registreras fastigheten på ny ägare.
Man skulle tro att detta var en grundlig genomgång men även om fastigheten har en licens som blev utfärdats 1995, kan det ha tillkommit diverse ut- eller ombyggnader i efterhand som inte är registrerad i fastighetsregistret. Dessa har sällan bygglov.
Efter ett lyckat arvskifte blev fastigheten i Estepona centrum slutligen såld till ett skandinaviskt par som betalade kontant. Överraskningen kom när det skulle tecknas el och vatten avtal då leverantören krävde en kopia av Licensen.
I slutändan blev det en omfattande hantering med påföljande extra kostnader. Först kontaktades kommunens arkitekt, och då detta var i Estepona är vi så lyckligt lottad att kommunen är mycket hjälpsam. Kommunen drog slutsatsen att det var möjligt att legalisera huset då bygget rymdes inom det som maximalt kunde byggas på denna tomt. Men det skulle till en hel del handpåläggning innan det var klart.
Först fick man hyra en arkitekt som ritade upp verkligheten. Ritningarna skickades för godkänning av arkitekt kollegiet och kunde slutligen användas för bygglovsansökan. När detta var klart ansökte ny ägare om licencia de primera ocupación samt betalade avgifter för bygglov och licens. Slutresultatet blev registrering i fastighetsregistret och korrekt yta rapporterades för beräkning av IBI.
Det är inte omöjligt att legalisera fastigheter i Spanien och lokala myndigheter är ofta mycket välvillig inställd till att bistå i denna process. Även om det finns en stor överkapacitet på fastigheter i Spanien är objekt med ordning och reda en bristvara.
Personligen tycker jag att man som köpare inte ska dra sig undan om man hittar ett objekt som behöver lite extraordinärt arbete för att legaliseras. Ofta har inte säljaren de resurser som krävs för att slutföra projektet och möjligheten för en riktig gott köp finns.
Priset för bristande ordning och reda kommer när ägaren vill sälja. Om man inte går i säljtankar i dagsläget är detta något som förr eller sen kommer inträffa.
Rekommendationen är således att vara förberedd. Se till att karta och terräng stämmer och att nödvändiga bygglov och licens finns. Se till att detta är registrerad i fastighetsregistret samt att IBI beräknas på rätt byggyta.
Vidare är det av stort värde för en köpare att det finns en uppdaterad certifiering av den elektriska anläggningen och att vatten installationen är uppdaterad med rätt storlek på avläsningslucka mm.
I det fall man går i säljtankar skulle jag vilja rekommendera att köpa en värdering samt få en bekräftelse från banken att huset är möjligt att belåna.
När så köparen knackar på din dörr finns allt på plats, det är ordning och reda. Att leta hus kan vara en tröttsam övning och ofta faller transaktioner då det upptäcks oegentligheter.
I det fall någon ärver dina förehavanden är det bra om allt är förberett. Att förnya certifieringen för den elektriska anläggningen kan vara smart även om det fins några år kvar på befintlig “boletín”.
De flesta problem som uppstår i samband med ägarbyte är oftast mycket onödiga, och med lite handpåläggning och förberedelse hade man undgått onödiga överraskningar.
Vi har tagit fram ett paket där vi undersöker läget, att karta och terräng stämmer. Vi sammanställer det som finns i olika register och jämför med verkligheten. I det fall det finns brister beskrivs rekommenderade åtgärder.
Vid större avvikelser behövs relevant expertis och vi har alltid tillgång till rätt kompetens genom vårt nätverk.
