En vanlig fråga vi fått sedan byggnationen tog fart igen år 2015 är ”Hur mycket kan det byggas innan det kraschar igen?” Av Christofer Fogelberg, Start Group svarar på läsarfrågor om att sälja eller köpa en bostad på Costa del Sol. e-post: chris@startgroup.com Tel 952 90 48 90
Många av våra kunder som varit här i många år har sett det hända flera gånger; det byggs för fulla muggar och sedan överges halvfärdiga byggnader när konjunkturen vänder. Vi som varit här ett tag såg det hända i början av 90-talet och vi såg det igen år 2008. Så kommer det hända igen? Vad är annorlunda denna gången?
OK – för att göra en prognos tar vi fakta och våra erfarenheter, blandar dem och försöker ”sila” ut en slutsats. Så givetvis blir varje prognos ”färgad” av personliga erfarenheter, och här kommer min.
Byggs det för mycket? -Nej. Finns det för många planerade nyproduktioner?
-Ja. Hur kan det gå ihop? Om det finns för många planerade nyproduktioner så byggs det väl för mycket? Det är här den stora skillnaden mellan nu och krisen 2008 kommer in. Den spanska Riksbankens nya riktlinjer och regler för bankerna. Riksbanken vill inte se en lånekris likt den 2008 och har därför lagt in hårda riktlinjer för bankerna när det gäller finansiering av nybyggnation. Bankerna vill heller inte bli sittande med halvfärdiga projekt.
Så, för att en promotor, utvecklare, byggare (eller vad ni vill kalla dem) ska få finansiering till sitt projekt kräver banken vanligen att 30-40% av bostäderna ska vara reserverade innan de betalar ut några pengar och bygget kan sätta igång. Det vill säga att innan promotorn har sålt/reserverat tillräckligt blir ingenting byggt. Detta är positivt eftersom marknaden är den som främst bestämmer om ett projekt verkligen blir av eller ej. Just nu finns över 200 planerade projekt på Costa del Sol, och många av de som inte har börjat byggas än ligger i farozonen för att aldrig bli av. Tillgång och efterfrågan.
Riksbanken ger också ”straffpoäng” i sitt stresstest till banker som ger ut bankgarantier för projekten som de finansierar, varpå vi det senaste året har sett att bankerna blir alltmer restriktiva att finansiera nyproduktion och ge ut bankgarantier. Många promotorer använder sig istället av försäkringsbolag för att kunna garantera köparnas inbetalningar under byggnationen (vilket givetvis är obligatoriskt).
Så Riksbanken har på ett ganska effektivt sätt strypt flödet av finansiering till byggnationen för att undvika att se ”husskelett” utefter vägarna de närmaste decenniet.
Så när blir marknaden mättad av nyproduktion?
Det får vi se. Men vad vi garanterat kommer att se är en hel del projekt som aldrig blir av. Vi kommer se flera projekt som har allt ”planerat och klart”; bygglov, fin marknadsföring och godkänd bankfinansiering. Men som aldrig blir byggda eftersom de inte kommit upp i de 30-40% av sålda enheter de behöver innan banken börjar betala ut pengar till byggbolaget. Det är marknaden som avgör om köparna vill köpa produkten. Om de inte köper blir det inget bygge och vi slipper se husskelett! I alla fall i teorin.
Mitt tips till de som är intresserade av att köpa en bostad på Costa del Sol är att se på både nyproduktion och redan byggda bostäder. Nu finns det ju också många helt nylevererade projekt så man kan köpa en ny lägenhet utan att behöva vänta två år på att den ska bli klar. Och det viktigaste, viktigaste, viktigaste att ha i åtanke är den internationella regeln: ”läge, läge och läge”. Detta gäller både nytt och gammalt. De flesta köpare vill ha ett hyfsat centralt läge, nära till restauranger, affärer och, gärna, flygplats. Hur nära är givetvis individuellt, vi brukar säga att en irländsk kund som vill ha ”gångavstånd” menar max 500 meter till närmaste pub, medan en norrman glatt promenerar 2 km. Men bostäder som ligger tiotals kilometer från närmaste affär brukar generellt inte vara så lättsålda, och även om du älskar det läget så kan det vara bra att ha i åtanke att du någon gång kommer att vilja sälja…
Tyvärr finns många mäklare som enbart vill sälja nyproduktion till sina kunder. Speciellt de mäklare som ”frilansar” och inte har kontor eller personal. Varför? Kort och gott för att det är ”enklare” och de får upp till tre gånger mer betalt av en promotorn än vad de får om de säljer en existerande bostad via en etablerad mäklare. Nyproduktion är just nu dyrare att köpa än existerande bostäder. Du som kund måste därför tänka extra noga och försöka att inte bli ”carried away” av fräscha broschyrer utan verkligen tänka vad som är praktiskt för dig. Och om du vill ha nyproduktion men inte vill vänta alltför länge, är ett gott råd att köpa i ett projekt där byggnationen redan startat. Eller köpa rätt läge och få hjälp att renovera precis som du vill ha det. Det finns nu till och med speciella banklån för den som vill köpa och renovera. Så som köpare har du nu ett drömläge med en massa att välja på – vad du väljer är upp till dig. Eller ring mig så hjälper jag dig att välja!
Om artikelförfattaren: Christofer Fogelberg är spansk mäklare och medlem i mäklarförbundet G.I.P.E. Kommer från Göteborg, men har bott permanent på Costa del Sol sedan 1999. Mäklare sedan 2001 och sedan 2003 driver han fastighetsmäklarföretaget StartGroup som har kontor i Calahonda, Mijas Costa. StartGroup har för närvarande över 650 privata försäljningsuppdrag, personalen talar 7 språk och alla är externt utbildade i PBC, Decreto 218 och LOPD. Mer info www.startgroup.com
