Vi får många frågor om skillnaden på en finca rústica och en ”vanlig fastighet” och vad man får bygga m.m. Om man ska köpa en fastighet eller en gård, särskilt de som ligger lite utanför stadskärnan, är det viktigt att kontrollera hur de klassificeras rent byggnadsmässigt och enligt detaljplanen.
Av Marian Lamas Hernández, GONVEL & KAMPH, spanska advokater och skatterådgivare
info@gonvelkamph.net. www.gonvelkamph.net
Kriterierna för hur klassificeringen görs framgår av lagen Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, ung. Plan – och Bygglagen). I Andalusien finns egen lagstiftning i ämnet, Ley 7/2021, kort kallad LISTA. En finca rústica är en fastighet eller tomt som ligger utanför stadsplanelagt område och kan likställas med lantegendom, det handlar alltså om en jordbruksfastighet, skogsfastighet och liknande. En fastighet som ligger inom detaljplanen som stadsplanelagt område är istället en finca urbana, vilket betyder att det är en tomt som man får bygga på. Den största skillnaden mellan de två är sålunda att en finca rustica är en del av mark där grundregeln är att de inte får bebyggas, med vissa undantag.
En finca urbana däremot är tomt eller byggnader på en del av mark där man har rätt att bygga efter erhållande av bygglov och andra tillstånd.
Klassificeringen av mark som lantegendom eller stadsplanelagd mark definieras i de ovan nämnda lagarna och även i de allmänna planeringsdokument som respektive kommun upprättar, antingen i kommunens detaljplan eller i kompletterande normer.
Ur stadsplaneringssynpunkt är finca rústica en mark som saknar den infrastruktur som skulle göra den till en tomt som är lämplig för bebyggelse. Möjligheterna att bygga på en lantegendom är därför mycket begränsade i lagen.
Lantegendomarna delas in i följande kategorier:
a) Lantegendom särskilt skyddad genom sektoriell lagstiftning.
b) Lantegendom som inte kan omvandlas till bebyggelse p.g.a. förekomst av naturliga processer eller antropogena aktiviteter som medför risker, vilket gör de inte kan bebyggas så länge dessa risker finns kvar.
c) Lantegendom som inte kan omvandlas till bebyggelse av skäl som rör håll – barhet, förnuft och lönsamhet enligt kommunens förutsättningar.
d) allmän lantegendom, omfattar resten av den mark som bör betraktas som lantegendom.
På lantegendom kan byggnation av fristående enfamiljshus tillåtas, under förutsättning att de inte leder till att nya bosättningar bildas och på villkor att byggherren eller ägaren som bygger betalar 15 % av kostnaden för det materiella utförandet av arbetena till kommunen.
Det är också möjligt att regularisera olagliga bosättningar på landsbygden genom en sär – skild process i enlighet med lagen Decreto Ley 3/2019, då framförallt om mycket bebyggelse gjorts i samma område.
När det gäller finca urbana är det tomter som integreras i staden och som måste uppfylla något av följande villkor:
a) det ska finnas tillräcklig infrastruktur
b) det ska finnas vägar och anslutning till vattenförsörjning, avlopp och elförsörjning
c) minst två tredjedelar av den yta som är lämpad för detta ändamål måste upptas av bebyggelse
d) traditionella bosättningar på landsbygden som är lagligt etablerade i landsbygdsmiljön, under förutsättning att det finns vägar och grundläggande infrastruktur och anslutning till el, vatten och avlopp.
När du ska köpa en mark rekommenderas det att begära ut från kommunens byggnadsavdelning ett intyg där det framgår hur marken i fråga klassificeras och eventuella begränsningar i nyttjandet.
