I förra numret tittade vi lite på hur det går till att köpa en fastighet i Spanien och varför det är viktigt att ha ett juridiskt ombud.
Vi har fått många frågor om hur processen ser ut mer konkret i praktiken.
Av Jessica Kamph
GONVEL & KAMPH
spanska advokater och skatterådgivare info@gonvelkamph.net · www.gonvelkamph.net
NIE-nummer
En av de första punkter som behöver förberedas om du avser att köpa fastighet i Spanien är att ansöka om ett spanskt skattenummer, s.k. NIE-nummer. Ansökan görs hos polisen i den kommun där du avser att köpa fastigheten eller kan också göras hos spanska ambassaden i Stockholm. Ditt ombud brukar också kunna hjälpa till med ansökan genom en notariserad fullmakt.
Reservationsavtal
När köparen och säljare är överens brukar parterna skriva på ett reservationsavtal och en reservationsavgift betalas in, vilket oftast görs till mäklaren. Fastigheten tas då bort från marknaden och köparen får en viss tid på sig att göra sina inledande kontroller, normalt handlar det om 2–3 veckor.
Juridiska kontroller
Köparens ombud kontrollerar säljarens lagfart, att registrerade uppgifter stämmer med den information som säljaren lämnat, att alla tillstånd är i sin ordning, inga skulder eller belastningar finns på fastigheten och inte heller hos el- och vattenverken, samfällighetsföreningen (Comunidad de Propietarios) m.m.
Det är också viktigt att i detta stadie gå igenom med ditt ombud om hur du tänkt dig att ägarbilden skall se ut – om du ska köpa fastigheten själv eller om du är gift, om ni i så fall har äktenskapsförord, o.s.v.
Om du har för avsikt att ta ett hypotekslån är det viktigt att planera detta i god tid och informera ditt ombud för att få fram alla handlingar som krävs. Det är viktigt att ha tidsaspekten klar med din bank innan det privata köpeavtalet skrivs under så att ni vet att ni hinner få allt klart med lånet till tillträdesdagen.
Privat köpekontrakt
Efter den juridiska genomgången upprättar ombuden ett köpeavtal baserat på förutsättningarna i det enskilda fallet; pris, tillträdesdag, ev. särskilda villkor m.m. Handpenning betalas i samband med undertecknandet av avtalet, normalt 10 % när det gäller begagnade fastigheter, vid nybyggnationer kan flera delbetalningar göras under byggnationens gång. Köper man en nyproducerad fastighet på ritning gäller vissa särskilda bestämmelser med skydd för konsumenter och det är särskilt viktigt att kontrollera att säljaren följer dessa, har alla tillstånd i ordning samt lämnar fullgoda garantier för betalningar som görs under byggnationens gång.
Tillträde och officiellt köpeavtal
Tillträde sker i samband med signering av det ”officiella” köpeavtalet, escritura de compraventa, inför notarius publicus mot full betalning, normalt genom spansk bankcheck (postväxel).
Både köparen och säljare måste närvara personligen, eller genom att ha lämnat fullmakt till sina ombud.
I samband med notariebesöket får köparen nycklarna till fastigheten.
Registrering
Ditt ombud hjälper dig vanligtvis efter till- trädet att registrera köpet, teckna avtal för
el och vatten, samfällighetsföreningen, lägga kommunala skatter på autogiro osv. Om du inte har ett spanskt bankkonto kan ditt ombud hjälpa dig att öppna ett.
Det är notariehandlingen som ligger till grund för registrering av lagfart. I samband med registreringen i fastighetsregistret måste man betala alla lagfartskostnader. Normalt tar hela registreringsprocessen ca 2-3 månader.
Kostnader
Omkostnader vid köp av fastigheter i Andalusien är följande:
• Begagnade bostäder: Transferskatt 7 % på köpeskillingen.
• Nyproducerade bostäder: Moms 10 % + stämpelskatt 1,2 %.
• Avgift till notarien och fastighetsregistret ca 1 %.
• Arvode till ditt juridiska ombud.
I runda tal kan man räkna med totala omkostnader på ca 10 % för begagnade bostäder och 13–14 % för nyproducerade bostäder.
