I denna artikel ska vi titta närmare på vilka regler som gäller vid fel i fastigheten vid köp av nyproduktion direkt från byggherren/promotorn.
Av Cristina Ramirez Torres. GONVEL & KAMPH
spanska advokater och skatterådgivare info@gonvelkamph.net www.gonvelkamph.net
När du köper en nybyggd lägenhet eller fastighet är det viktigt att kontrollera att den är i perfekt skick och inte uppvisar några fel och brister. Det är att rekommendera att göra en besiktning av fastigheten när den är färdigbyggd för att upptäcka eventuella fel.
I detta avseende kan vi skilja mellan, å ena sidan, de fel som kan ses med blotta ögat och är lätta att upptäcka och, å andra sidan, så kallade dolda fel, som är de svåraste att upptäcka eftersom de inte syns när fastigheten köps, utan kommer fram efter en tid.
Oavsett vilken typ av fel de handlar om har ägaren rätt att kräva att byggherren/promotorn som sålde fastigheten att denne åtgärdar felen, även om ansvaret faller gemensamt och solidariskt på alla agenter som är inblandade i byggprocessen (promotor, byggfirman, arkitekt och teknisk arkitekt).
Lagen Ley de Ordenación de la Edificación reglerar de garantier som gäller för byggnadsarbeten, de inblandade aktörernas ansvar för de skador som orsakats och tidsfristerna för att kräva dem.
Aktörerna ansvarar för:
- Under ett år för materiella skador som orsakats av fel eller brister i utförandet som påverkar färdigställande och slutförande av arbetet och som är märkbara med blotta ögat, såsom fel på dörrar, fönster och persienner, fel på golv och kakel, målning, sanitetsporslin etc.
- Under tre år för materiella skador som orsakats av fel eller brister i byggnadsdelar eller installationer som påverkar beboeligheten, som inte är synliga förrän fastigheten används, såsom uppkomst av fukt, fel i el, VVS, värme, luftkonditionering etc.
- Under tio år för materiella skador som orsakas av fel eller defekter som påverkar byggnadens strukturella element, såsom fundament, stöd, balkar, plattor, bärande väggar eller andra strukturella element som äventyrar bostadens bärande stabilitet.
De angivna perioderna börjar räknas från när byggnaden är färdigbyggd. Om en viss tid redan har förflutit sedan fastigheten byggdes måste denna tid dras av från var och en av de tre garantier som gäller för fastigheten.
När felet har upptäckts i fastigheten måste det anmälas till byggherren/promotorn inom motsvarande garantiperioder (ett, tre eller tio år). Det är tillrådligt att meddela dem genom s.k. burofax, för att ha ett bevis på att reklamation gjorts om det skulle bli nödvändigt att gå till domstol mot alla agenter som är inblandade i byggprocessen.
Man bör komma ihåg att de ovan nämnda garantiperioderna är perioder med ett slutdatum, så om bristerna uppträder efter att tidsperioden löpt ut gäller inte längre garantin. Ägaren har två år på sig att vidta rättsliga åtgärder från det att skadorna har reklamerats, efter dessa två år anses preskriptionstiden ha löpt ut och krav kan inte längre framställas.
