När vi ska bosätta oss i en ny fastighet, eller om vi vill starta ett företag i en ny lokal eller kontor, vill man ofta renovera eller anpassa fastigheten efter sina egna behov. För att göra denna typ av ändringar behöver man ansöka om byggtillstånd hos kommunen (Ayuntamiento) där den är belägen. Att hantera sin ansökan på ett bra sätt kan hjälpa till att påskynda processen att flytta in eller starta den ekonomiska verksamhet. Dålig handläggning kan orsaka förseningar, arbetsstopp eller till och med göra det omöjligt att utföra önskade aktiviteter. Innan du köper eller hyr en fastighet rekommenderar vi en förstudie av fastighetens rättsliga situation och urbanistiska genomförbarhet för att vara säker på om vi kan utföra de åtgärder vi vill fullfölja.
Om det handlar om en bostad är det bra att veta i förhand om fastighetens bevarade och fysiska situation, identifiering av möjliga byggnadsfel och laglig status. Det innefattar om konstruktionen är legaliserad, om det finns byggtillstånd och är klart för inflyttning, exakta storlek, om det är möjligt att genomföra ombyggnad eller utbyggnad, om det finns några lokala regler som måste följas etc. Vissa byggnader är skyddade av stadsplanering (Normas Urbanisticas) och har därför begränsningar av vilken typ av arbeten som kan göras.
Om vi ska förvärva eller hyra lokal för ett företag måste vi kontrollera om stadsplanering och föreningen tillåter byggarbete på plats. Varje kommun fastställer tillåtna byggarbetsregler; vissa byggarbeten är inte tillåtna överallt. Det finns vissa tekniska krav för brandskydd, evakuering, ventilation, termisk och akustisk isolering etc. som vi måste analysera i förväg för att säkerställa möjligheten att uppfylla dom.
Till exempel, beroende på typ av lokal eller kapacitet kräver föreskrifterna ibland minst två evakueringsutgångar. Om konfigurationen av lokalen inte tillåter installation av dom blir det inte möjligt att genomföra arbeten. Samma gäller för andra krav, t ex ventilationsgaller, luftkonditionering maskiner, minimum distans mellan fönster och tillgänglighetskrav som ibland tvingar oss att välja bort vissa lokaler.
När den tekniska och urbana dugligheten har bekräftats, är nästa steg att bestämma vilken typ av licens, tillstånd som är nödvändigt. I varje kommun kan typ av licens variera lite, men i allmänhet hittar vi följande typer.
1. Större byggtillstånd (Licencia de obra mayor). Krävs för nybygge, om- och utbyggnad, när arbeten som ska utföras ändrar byggnadens struktur eller externa konfiguration. Detta tillstånd är det mest komplicerade. Det kräver ett projekt av en arkitekt som måste godkännas av kollegiet (Colegio Profesional), och är nödvändigt för att erhålla licensen innan arbetet påbörjas, vilket ibland betyder lång väntan.
2. Mindre byggtillstånd (Licencia de obra menor) sökes för arbete som inte ändrar strukturen, bara ändrar inredning eller förnyar allmänna anslutningar. Det krävs vanligtvis ett teknisk projekt och väntetiderna brukar också vara kortare. Vissa kommuner kräver inte längre detta tillstånd när det gäller hemrenovering.
3. I många kommuner tillämpas för mindre arbeten att man gör en presentation med ett enklare teknisk dokument som beskriver arbetet som ska utföras och kostnaden. Man kommunicerar i förväg till kommunen vilka arbeten som ska genomföras, och det är inte alltid nödvändigt att vänta på auktorisering, utan arbetet kan starta omedelbart efter att kommunikationen presenterats. I Marbella krävs väntetid på 15 dagar efter presentationer.
4. Ansvarsdeklaration. Detta förfarande är för genomförande av en kommersiell tjänst eller administrativ verksamhet. Man presenterar ett teknisk dokument där man “förklarar full ansvarighet”, intygar att vissa arbete och installationer kommer att utföras för anpassning av fastigheten för en viss aktivitet. Det är något mera komplicerat eftersom det kräver ett teknisk projekt som överensstämmer med de tekniska reglerna för den sektor och verksamhet som ska bedrivas. Arbetet kan påbörjas omgående men efter avslutat arbete, kräver kommunen slutligt intyg från arkitekten och certifikat för elinstallationer, luftkonditionering och brandskydd m fl.
Kom ihåg att det kostar en avgift och även arbetsskatt, som baseras på fastighetens yta och arbetskostnader enligt dokumentationen och som måste betalas vid presentation. Man måste även uppfylla kraven på avfallshantering och vissa kommuner tar ut en garantiavgift för att försäkra korrekt hantering av avfall. Behöver du hjälp med besiktning av fastighet eller projektledning, kontakta med förtroende Miguel Zumárraga, arkitekt och direktör hos Unidad Proyectos y Obras, verksam på Costa del Sol och i Madrid. www.unidadsl.com
