I septembernummret av Svenska Magasinet påbörjade vi svaret på ovanstående fråga om: ”Equity release-fördel eller risk? Eftersom det är en ganska omfattande fråga, fortsätter vi med svaret även i detta månadsnummer. ”Equity release” handlar om att frigöra kapital till en persons fördel genom en finansiell operation Istället för att erhålla extra pengar på en regelbunden basis, såsom utlovats, befinner sig nu bostadsinnehavaren i följande situation:
– Fonden som man har investerat kapitalet i, genererar ingen vinst, utan tvärtom, i de flesta fall går den med förlust.
– Hypoteksräntorna är fortlöpande och måste betalas månadsvis, om detta inte görs, är effektuerandet av lånet på huset överhängande. Till slut blir följden den att det är omöjligt för bostadsinnehavaren att uppfylla dessa betalningar, eftersom det var just bristen på pengar som fick honom att göra ”equity release”.
– Man genomför inte de utlovade betalningarna till bostadsinnehavaren.
– När bostadsinnehavaren, med andra ord investeraren, upptäcker förlusterna som uppstått och då kontaktar agenten eller de ekonomiska rådgivarna, banken, eller försäkringsbolaget, är det ingen av dem som påtar sig ansvaret för dessa förluster.
– De ekonomiska rådgivarna försöker att övertala bostadsinnehavaren att byta till andra fonder (switch).
Denna situation beror på det faktum att den finansiella operationen inte kan fungera från början, på grund av fondernas flöde: Bostadsägaren belånar sin fastighet. För det erhållna kapitalet måste han sedan betala årliga räntor, som för närvarande uppgår till 5 – 6% årligen, vilket innebär att fonden därför också borde generera mellan 5 och 6 % ränta för att inte gå med förlust, utan istället helst mer för att ge den vinst som utlovats. Men i denna kalkyl fattas en mycket viktigt uppgift: Man investerar inte hypotekets totala kapital. P.g.a skatter (1%), avgift för att öppna hypoteket (1%), kostnader till notarie, bostadsregister och taxering av bostaden och i många fall bankens advokatkostnader, drar man av mellan 4 och 5 % av det initiala kapitalet. Utöver detta finns ett annat betydelsefullt avdrag: Försäkringsbolaget brukar som avgift ta betalt 8,5% av det initiala kapitalet i kommission. Dagen efter att man har skrivit under hypoteket, har bostadsinnehavaren alltså redan förlorat mellan 12,5% – 13,5% av kapitalet. Om man dessutom tar med i beräkning den summa som utgör det redan nämnda utlägget direkt till kunden, (det frigjorda kapitalet) på 5 – 10 %, (detta skrev vi om i förra numret), blir det bara kvar mellan 76,5 – 82,5% av det initiala kapitalet att investera i fonden. För att denna del ska generera enbart samma räntor som hypotekets räntor, som återfaller på 100 % av kapitalet, d.v.s, för att investeraren skall kunna gå ut ur denna operation utan förlust, måste fonden generera en årlig ränteavkastning mellan 8,5 – 12% i genomsnitt, beroende på lånets längd. Räntor i en sådan storlek kan bara uppnås genom högriskfonder, något som är helt olämpligt i detta fall eftersom investeraren då bara blir beroende av dessa inkomster för att kunna bemöta hypoteksbetalningarna.
En bostadsägare, (investeraren) som befinner sig i denna situation bör omedelbart söka åklagar- eller juridisk rådgivning och man bör gå ur denna operation omgående. Man riskerar annars att förlora hela sin förmögenhet inklusive huset.
Ett av motiven för att upprätta ”equity release”, är att man förmodar att man ska kunna undvika att betala arvsskatt. Det finns dock andra lösningar: T ex skiftet av bostaden mellan levande, eller att vänta till preskriptionen av arvsskatten (4 och ett halvt år f.r.o.m dödsfallets datum), för att nämna några.
En lämplig möjlighet för att dra nytta av kapitalet som är bundet till bostaden, för att kunna förbättra livsnivån, är ”la hipoteca inversa”, för personer som är äldre än 65 år. Vi har berört detta i ett tidigare nummer av Svenska Magasinet.
Frågan har besvarats av Jutta Tackmann pá IURA:s advokatbyrá. Ni är välkomna att skicka frågor till: ulrica@iura.es.
