Vi biträder löpande klienter i frågor som rör fastigheter i olika delar av Spanien, både vad gäller privata frågor och kommersiella projekt. Jag tar nedan upp ett antal ämnen som är relevanta vid köp av fastighet i Spanien.
Inledningsvis vill jag nämna något om begreppet tid. I inledningsskedet av ett fastighetsförvärv i Spanien brukar det vara viktigt att gå igenom tidsaspekten på transaktionen.
Av advokat Jonas Nordgren. advokatnordgren.com
Min erfarenhet är att svenska klienter generellt sett inte delar uppfattningen om hur lång tid det tar att genomföra ett fastighetsköp i Spanien och det kan därför vara viktigt att skaffa sig en realistisk bild av hur lång tid processen kan ta i ett tidigt skede för att undvika att man blir besviken, eller stressad. Uppfattningen om tidsaspekten brukar ofta variera mycket mellan uppfattningen hos en svensk som ska köpa en fastighet i Spanien och hur lång tid en transaktion kan ta. Jag har ofta klienter som säger att de köper en semesterbostad och vill att det ska vara en lustfylld process och de är då angelägna om att det inte ska vara för snäva tidsramar utan att det ska finnas marginaler för att hantera processen utan onödig stress.
Att investera i en fastighet i Spanien kan vara en spännande och givande möjlighet, men det finns också potentiella fallgropar som man bör vara medveten om. Här är några aspekter att ha i åtanke vid för svenskar som funderar på att köpa fastighet i Spanien.
För det första är det avgörande att förstå det spanska systemet och fastighetslagstiftningen och att till exempel förstå att en bostadslägenhet i Spanien är en individuell fastighet. Att anlita en erfaren fastighetsadvokat i Spanien är ett steg i rätt riktning för att säkerställa att alla juridiska aspekter av fastighetsköpet och att det blir en smidig process utan onödig stress. En advokat kan guida dig genom processen, hjälpa dig att förstå kontrakt och dokument, samt hjälpa till att hantera de problem som kan dyka upp. Det är som köpare viktigt att förstå att en mäklare i Spanien generellt sett i första hand är en säljare och att de många gånger inte har juridisk utbildning och att de inte hanterar de legala aspekterna av en transaktion – som de ju gör i Sverige. Det innebär att man således oftast behöver en advokat som just kan hantera de legala frågorna emedan mäklarna fokuserar på den kommersiella delen av fastighetsköpet.
När vi biträder en klient i en fastighetstransaktion brukar vi generellt sett rekommen- dera klienten att göra en teknisk besiktning av fastigheten som köpts för att noggrant ha undersökt fastighetens skick. Dels kan det vara svårt att göra gällande dolda fel mot en säljare och rent praktiskt kan det vara svårt att erhålla kompensation från en säljare även om man skulle ha rätt till det på grund av de spanska reglerna om fel i fastighet. Detta beror på att det inte är osannolikt att man har en situation med en svensk köpare av en fastighet som är belägen på Mallorca men att säljaren är bosatt och har alla sina tillgångar i London. Det kan då bli så att den svenska köparen får väcka talan mot engelsmannen i spansk domstol och sedan försöka verkställa den spanska domen i London.
Det blir lätt en komplicerad och dyr process och man bör försöka undvika de situationerna genom att inkludera en teknisk besiktning i den due diligence man gör av fastigheten för att undvika att ”köpa grisen i säcken”. Man kan ofta se det som att ett fastighetsköp i Spanien är som att köpa ett litet bolag, det gäller att göra en mindre due diligence och undersöka vad man är intresserad av att köpa innan köpet fullbordats.
Utöver teknisk besiktning behöver man se över legala aspekter på bostaden som köps och särskilt kontrollera ägandet och att säljaren verkligen kan överlåta fastigheten och överlåta den fri från belastningar och andra pantsättningar. Det är inte ovanligt att man har glömt att avregistrera ägande och giftorätt i vid en äktenskapsskillnad och inte registrerat detta i fastighetsregistret vilket kan bli problem vid en försäljning. Natur- ligtvis är det avtalsbrott om inte säljaren kan överlåta fastigheten i enlighet med villkoren i ett ingånget avtal men som köpare vill man undvika besvikelse och förseningar när man ska köpa en semesterbostad i Spanien.
Utöver frågor gällande teknisk besiktning, ägande och belastningar är det viktigt att se över hur fastigheten förhåller sig rent legalt i förhållande till syftet med köpet och med det menar jag att om fastigheten köps som en investering för att hyras ut till turister behöver man kontrollera att fastigheten uppfyller de regionala kraven för att kunna hyras ut och att comunidaden (”samfällighetsföreningen”) tillåter uthyrningen.
Sammanfattningsvis kan och bör ett köp av en fastighet i Spanien vara en spännande och lustfylld process och anlitar man rätt hjälp brukar det öka dina chanser till en smidig fastighetsaffär i detta vackra land.
