Att äga fastighet i Spanien genom ett Gibraltarbolag var för dryga 30 år sedan en förhållandevis vanlig strategi som många svenskar och andra utländska investerare använde sig av för att minimera sina skatter och undvika vissa juridiska hinder, ofta för att dölja sitt ägande utan att det varit motiverat.
Av advokat Jonas Nordgren. advokatnordgren.com
Den här typen av strukturer har blivit alltmer problematisk vartefter tiden gått, både på grund av förändringar i internationell skattelagstiftning och på grund av praktiska svårigheter som uppstår vid ägande och förvaltning av fastigheter på detta sätt. Även om man idag inte förvärvar fastigheter i Spanien på detta sätt finns ofta den här typen av strukturer kvar avseende ägandet av fastigheter i Spanien och upplägget är ofta tämligen kostsamt.
Om ett svenskt par skulle köpa en fastighet i Spanien på 80- eller 90-talet var det tämligen vanligt att de fick rådet att genomföra köpet via en struktur på Gibraltar vilket skulle innebära lägre skattekostnader och även möjliggöra att dölja den verkliga huvudmannen och ägaren.
Upplägget kan ha olika strukturer men bestod ofta av att en eller flera stiftelser/truster bildades på Gibraltar som i sin tur ägde ett bolag registrerat på Gibraltar som i sedan ägde en fastighet i Spanien, antingen direkt eller genom ett spanskt bolag. Strukturen möjliggjorde en låg beskattning och låg insyn i vem som stod bakom strukturen och fungerade bra till en början för nu många år sedan.
I dagsläget fungerar den här typen av upplägg illa om syftet är att betala så låg skatt som möjligt och även om man vill dölja vem den verkliga huvudmannen är.
Spanska skatteregler anpassades så att den här typen av upplägg skulle vara oattraktiva och man införde i Spanien en särskilt hög skatt för icke-residenta bolag som har säte i skatteparadis, bland annat Gibraltar. De aktuella bolagen är skyldiga att i Spanien deklarera och betala modelo 213 vilket är en skatt för icke-resident som uttas med 3% av fastighetens taxeringsvärde och skall betalas årligen. Skattesatsen är således mycket högre än den vanliga statliga skatt som ska betalas för icke-residenta privatpersoner som äger fastighet i Spanien. Precis som övriga skatter preskriberas en aktuella modelo 213 efter fem år men förseningsavgifter och räntor uttas för skatt som betalas för sent och ännu inte preskriberats vilket innebär att det kan röra sig om betydande belopp om man har missat att betala skatten.
Utöver skattehänsyn var det attraktivt med upplägg med stiftelser och bolag på Gibraltar för att dölja vem som stod bakom strukturen. I ljuset av dagens internationella- och nationella regelverk för att motverka penningtvätt är man skyldig att inför myndigheter, banker och advokater och revisorer uppge vem som är verklig huvudman till strukturerna. Banker, advokater och revisorers verksamhet omfattas av sekretess men i reglerna om sekretess undantas just situationer som gäller penningtvätt. Det har således blivit svårare att se nyttan i aktuella upplägg för att dölja ägandet.
De höga skatterna och avsaknaden av fördelar med ägande genom strukturer på Gibraltar och liknande jurisdiktioner gör att man noggrant bör överväga att avveckla upplägget för att äga sin fastighet på ett lämpligare vis. Ytterligare ett problem avseende kostnaderna förutom själva skatterna är att om man har ett bolag på Gibraltar som i sin tur äger ett bolag i Spanien betalar man generellt sett höga managementkostnader både på Gibraltar och i Spanien för mycket grundläggande tjänster såsom tillhandahållande av säte, deklarationer och hantering av årsredovisningar. Normalt sett står inte klienten, den verkliga ägaren, registrerad som firmatecknare vilket också innebär att man behöver betala firmatecknaren varje gång åtgärder ska vidtas för bolagets räkning.
Ytterligare ett problem brukar vara att de här strukturerna sattes upp för en lång tid sedan och viktig dokumentation som styrker den verkliga huvudmannens behörighet att bestämma kan komma bort och det är inte ovanligt att man glömmer bort att betala för managementkostnaderna på Gibraltar vilket ytterligare ökar den allmänna kostnads- och förvaltningsproblematiken.
I ljuset av ovanstående problem brukar det vara vettigt att avveckla den här typen av ägande och det kan huvudsakligen göras på tre vis.
Gibraltar-bolaget kan sälja fastigheten i Spanien. Fastigheten kan givetvis köpas av den verkliga ägaren eller säljas på öppna marknaden. Som andra fastighetsköp går det att finansiera köpet av fastigheten. Strukturen på Gibraltar får sedan avvecklas och överskottet föras över till bolagets ägare.
Gibraltarbolaget kan likvideras och tillgången föras över på bolagets ägare. Det innebär att man påbörjar en likvidation av Gibraltarbolaget varvid tillgångarna förs över på ägaren och sedan behöver överföringen av ägandet till fastigheten formaliseras i Spanien i enlighet med spansk lag i och med att fastigheten är belägen i Spanien.
Ett tredje alternativ är att flytta Gibraltarbolaget från Gibraltar till Spanien, exempelvis till Marbella. Om bolaget byter säte från Gibraltar till Marbella så ska bolaget avregistreras på Gibraltar och istället registreras i Bolagsregistret i Malaga, eftersom Marbella tillhör Malaga provins. Denna åtgärd avvecklar inte hela bolagsstrukturen men gör att man undviker den årliga spanska ”straffskatten” om 3% av taxeringsvärdet i och med att Gibraltarbolaget nu blivit ett spanskt bolag och således inte har säte i skatteparadis.
Alla avvecklingsåtgärder avseende fastighetsägande genom Gibraltarbolag innebär omfattande skattekonsekvenser och övriga kostnader i flera jurisdiktioner och måste därför ses över noggrant för att dels hålla kostnaderna så låga som möjligt, dels välja det bästa förfarandet sett till klientens avsikter på lång sikt. En likvidation av ett Gibraltarbolag och överföring av fastigheten till en privatperson som äger bolaget innebär att man måste ta hänsyn till modelo 213, modelo 211, IBI, kommunal plusvalia-skatt, kapitalvinstskatt, stämpelskatt/transferskatt och eventuell svensk förmånsbeskattning. Att avveckla en Gibraltarstryktur innebär för den svenska klienten att man i ärendet måste arbeta med hänsyn till lagstiftningen i Sverige, Spanien och på Gibraltar och behöver ett bra team av ombud. Vi har hjälpt flera klienter att avveckla den här typen av strukturer och har på senare tid stött på flera ärenden som komplicerats mycket av att man inte tagit itu med problemet i tid och situationen har ytterligare komplicerats när den verkliga ägaren har avlidit eller blivit gammal och sjuk och fått svårt att sköta sina ekonomiska angelägenheter.
