Fastighetsbranschen: Justerade priser har fått bostadsmarknaden att gå igång

I Almuñécar på Costas Tropical öster om Solkusten ligger priserna på mellan 90.000 till 150.000 euro

Allt fler tecken tyder på att fastighetsbranschen på Costa del Sol och Costa Tropical har börjat att återhämta sig efter några tuffa år. Till glädje för många köpsugna är priserna fortsatt låga. Men prisbotten är nådd enligt experter i branschen.

Av Ola Josefsson

I november träffades 700 professionella mäklare från hela Spanien i Málaga i samband med att branschorganisationen Apei (Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios) arrangerade en sammankomst.
Enligt Spaniens samlade expertis kommer inte bostadspriserna att sjunka mer.
”Priserna på bostäder har i de flesta fall nått botten. Priserna har justerats till en rimlig nivå. På vissa håll ligger prisnedgången sedan 2007 på cirka 50 procent” säger Óscar Martínez som är president i branschorganisationen Apei.

Även om försäljningen av hus, lägenheter och fastigheter har börjat att komma igång lär det dröja innan byggbranschen kommer igång.
”Så länge bankerna sitter på bostäder och fastigheter kommer det inte byggas något nytt”.

Branschfolk från hela Spanien var samlade i Málaga för att analysera bostadsmarknaden och vilka utmaningar branschen står inför. Sammankomsten i Málaga var den 25:e i ordningen under namnet Asamblea General de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).
Samtliga bedömare är eniga om att det har skett en rimlig justering av bostadspriserna. De pekar också på att branschen behöver nya investerare och professionellt folk som ger garantier och skydd för kunderna.

Det är utlänningar på jakt efter en bostad i ett varmare land som gör att marknaden börjar ta fart. Under första halvåret 2013 köptes 3.260 bostäder på Costa del Sol av utlänningar. Det var en uppgång med 33 procent jämfört med motsvarande period 2012. Siffrorna är officiella och kommer från Consejo General del Notariado.
377 bostäder på Costa del Sol köptes av svenskar under första halvåret 2013. Bland övriga utlänningar gjorde britter 630 bostadsköp följt av belgare med 288 bostadsköp, norrmän 281, ryssar 251och fransmän gjorde 200 köp.
Intresset bland svenskar och andra nordbor fortsatte under fjolåret precis som 2012 då 24,03 procent av bostadsköpen bland utlänningar gjordes av nordbor. På andra plats 2012 kom britter och irländare med 23,55 procent. Det visar siffror från Colegio de Notarios de Andalucia.

Och försäljningen till utlänningar lär fortsätta. Undersökningar vid bostadsmässor visar att 22 procent av besökarna planerar att köpa en bostad i utlandet inom sex månader, 60 procent inom ett år och 87 procent inom två år. Siffrorna visar att köpsuget efter en bostad i värmen lär hålla i sig de närmaste åren.

Enligt försäljningsstatistik som publicerades före senaste årsskiftet pekade det emot 6.000 försäljningar till nordbor, ryssar, belgare, britter och andra utlänningar för 2013. Året 2012 gjordes 4.974 bostadsköp av utlänningar på Costa del Sol. Det är en siffra som kommer att slås när siffrorna för 2013 är klara enligt branschexperter. Visserligen blir siffran långt från rekordåret 2006 då 16.400 bostadsköp gjordes av utlänningar.

Nu handlar det mer om blygsamma förväntningar där drömmen om ett semesterhuset på Solkusten bland nordbor och andra nordeuropéer ger syre till sektorn. Det i jämförelse med den nationella efterfrågan som i spanska medier beskrivs som förlamad. Det är alltså köpsugna utlänningar som blåser liv i fastighetssektorn på den spanska Solkusten. Inför 2014 har branschen större förväntningar.
- Året 2013 kommer att avslutas med omkring 6.000 försäljningar till utländska köpare vilket är en uppgång med 30 procent jämfört med 2012, förutspår José Prado som är president för Asociación Provincial de Constructores y Promotores som är en sammanslutning för byggare och utvecklare.

Det som glädjer köpsugna svenskar är att priserna fortsätter att vara låga. Justeringar av priser på bostäder till utlänningar ligger mellan 40 till 70 procent lägre jämfört med när de var som högst 2006. Det gäller i synnerhet i områden som Manilva och Casares.

Priserna lär ligga kvar ett tag till, men allt beror på efterfrågan från ryssar, belgare, nordbor, britter och andra. Enligt officiell statistik från ”Analistas Económicos” finns det 39.000 bostäder i provinsen Málaga som står tomma. Det är bostäder som är byggda för residenta utländska turister. Hur många bostäder som banker löst in och ligger på är mera ovisst.
- Vi vet bara vad våra medlemmar har, vad bankerna sitter på är en gåta, säger José Prado.

Så totalt rör det sig om mer än 39.000 bostäder som är till försäljning för utlänningar och andra residenta. Utbudet är alltså stort och det är köparens marknad för tillfället.

Stort utbud, låga priser alltså samtidigt som den spanska regeringen lägger ut betet att de som köper en bostad för minst 500.000 euro får automatiskt uppehållstillstånd i Spanien. Det finns ett brett spektra av potentiella köpare som letar efter möjligheter och som lockas av detta, framför allt ryssar, kineser och folk från arabländer.

Siffran över utländska köpare i Spanien kunde ha varit större för 2013. Som Svenska Magasinet tidigare har berättat så har spanska skatteverket infört en lag som gör att alla skattskyldiga i Spanien, bolag och individer, skall rapportera sina tillgångar utanför Spanien på en speciell blankett. En lag som har skapat oro och avskräcker en del från att satsa på Spanien.
Det finns ett stort lager av bostäder med attraktiva priser och hjälp till finansiering. Å andra sidan gäller det för mäklare, byggare och utvecklare att möta nya kundbehov och att anpassa sig för att ge utmärkt kundservice.

Undersökningar i Storbritannien visar att köpare i genomsnitt lägger ut 187.000 euro på en bostadsköp i den spanska solen. Nu är efterfrågan mer global än före krisen då britter och tyskar köpte mest. Under 2014 väntas tio miljoner turister till Costa del Sol även från länder som Ryssland och Kina.
Bland de som semestrar på Solkusten som turister finns framtidens potentiella köpare. De som en gång har gjort en semesterresa till Solkusten köper sig gärna en bostad i Europas bästa klimat. För att stimulera marknaden utomlands ytterligare har turistmyndigheten Patronato de Turismo sjösatt nya satsningar som ”Living Costa del Sol”.

Hur ser då prisbilden ut på Costa del Sol och Costa Tropical? I Marbella-området finns allt från stora lyxkåkar till lyxlägenheter för en miljon euro. I La Reserva de Sierra Blanca i Marbella hittar du lyxiga bostäder på 400 kvadratmeter som kostar 1,5 miljoner euro. Redan nu har ryssar, belgare och nordbor hittat hit.
Är du på jakt efter en bostad i en urbanisation som ligger nära strand och golfbana ligger priserna på mellan 300.000 till 600.000 euro.
Mijas, Estepona, Casares och Manilva är lågbudget och här kan du hitta en lägenhet från 70.000 euro. I Almuñécar, Torremolinos, Benalmádena och Rincón de la Victoria ligger priserna på mellan 90.000 till 150.000 euro.
Källor: Diario SUR, La Opinión de Málaga, El Mundo och ABC.

Köpare efterfrågar juridisk säkerhet
Juridisk säkerhet är det första som köpare efterfrågar i samband med ett bostadsköp på den spanska Solkusten. Kusten har drabbats av en cocktail av korruption och hejdlös bostadsspekulation som har satt sina spår.
”Juridisk rättssäkerhet är det första köparen frågar efter”, säger José Prado, president vid ACP.
En förlorad trovärdighet är det värsta Solkusten kan drabbas av. För att motverka detta har spanska myndigheter besökt många länder för att informera om den rådande situationen på Solkusten. Ryssland, Skandinavien och Storbritannien har fått besök och det är också i dessa länder marknaden för bostadsköp i Spanien har tagit fart. Under 2014 är målet att även få igång den tyska marknaden.

Hur mycket sitter bankerna på?
Hur många bostäder och hur mycket mark till försäljning sitter bankerna på? Det är den stora frågan som byggare, utvecklare och mäklare kliar sig om hakan och funderar på. Frågan är om någon egentligen vill veta. Är siffran gigantisk riskerar priserna att falla ytterligare då inte efterfrågan är tillräcklig för att driva upp priserna för de som köper i spekulationssyfte.
Banker har lagt beslag på lägenheter, hus och mark från låntagare. Det spekuleras i nära 107.000 bostäder som ligger under Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) som är den halvstatliga bank som ska syfta till att få ned lagret av bostäder. Det enda som är officiellt är hur många bostäder som har blivit sålda. Fram till oktober var det 4.500 bostäder. I hela Spanien.
Sareb lär ha en försäljning av en skuldportfölj på omkring en miljard euro skulder som har sitt ursprung från landets tre största fastighetsbolag. Det gäller i första hand fastigheter i södra Spanien Syftet med försäljningen är att påskynda avyttringen av skuldtillgångar som finns i Spaniens nationaliserade banker.
Enligt den förhandsanalys som var gjord skulle försäljningarna inbringa 933 miljoner euro från 7.528 försäljningar under 2013. Under de kommande 15 åren ska Sareb sälja fastighetslån på 50,8 miljarder euro med panter i totalt 106.856 fastigheter.
Via Sareb har Bankia ett 32.000 kvadratmeter stort landområde i Los Monteros, Marbella, till försäljning. Det räknas till en av juvelerna i Marbella för Sareb, i folkmun kallad ”banco malo”, den dåliga banken.