Många svenskar som äger bostad i Spanien brukar fundera på att hyra ut sin bostad. Ska man i Spanien hyra ut bostaden är det väsentligt att man känner till gällande lagstiftning och tyvärr är det många som agerar utan att först konsultera advokat.
Fel hanterad uthyrning kan leda till väsentliga problem för bostadsägaren, tillika hyresvärden.
Av advokat Jonas Nordgren, advokatnordgren.com
Spansk rätt gör stor skillnad mellan permanentbostad eller som en turistbostad. Uthyrning till turister är uthyrning till en hyresgäst på kortare tid än två månader, vilket är den verksamhet som marknadsförs genom Airbnb och liknande plattformar och som generellt sett är mycket lönsam. Uthyrning till en hyresgäst på längre tid än två månader träffas inte av regelverket gällande uthyrning till turister. Uthyrning på långtid är tillåtet och man behöver inte ha särskilt tillstånd för sådan uthyrning, till skillnad från i en svensk bostadsrättsförening där styrelsens samtycke krävs. Båda situationerna är reglerade inom spansk rätt och skyddet för bostaden är starkt.
Uthyrning av bostäder till turister orsakar för närvarande en del huvudbry för många bostadsägare i och med att det under de senaste åren kommit flertalet prejudikat från Högsta domstolen som avser uthyrning på kort tid. Prejudikaten har angett att man i en Comunidad de propietarios för ett flerbostadshus har möjlighet att begränsa uthyrningen av bostäder till turister. Hur sådan begränsning ska ske och hur den ska framgå har varit föremål för diskussion och vilken effekt beslut fattade av Comunidad de propietarios får mot tredje man. I ljuset av predikaten har rättsläget varit sådant att det var tillåtet att hyra ut till turister i en Comunidad de propietarios så länge man i Comunidad de propietarios inte hade fattat beslut om att förbjuda uthyrningen, oftast fattades beslutet i form av att man förbjöd ekonomisk verksamhet.
Emellertid kom situationen under 2025 att förändras när nationell lagstiftning trädde i kraft i hela Spanien som ändrade rättsläget på så vis att det som nu gäller är att det är förbjudet att hyra ut till turister i en Comunidad de propietarios om inte årsmötet fattat ett beslut med 3/5 majoritet som tillåter uthyrning till turister. I och med den nya lagstiftningen ändrades situationen från att det var tillåtet att hyra ut till turister om inte Comunidaden förbjudit detta till att det nu istället råder ett allmänt förbud om inte Comunidaden aktivt fattat beslut att tillåta uthyrning till turister.
Situationen har för många bostadsägare varit något oklar och den nya lagstiftningen begränsar drastiskt de bostäder som kan hyras ut till turister. Även i en del Comunidader där det varit tillåtet att hyra ut till turister har man ännu inte hunnit fatta beslut i enlighet med den nya lagstiftningen vilket får som konsekvens att det då inte är tillåtet att hyra ut till turister i och med att så länge stämman inte aktivt godkänt uthyrningen till turister med de majoritetsregler som gäller är uthyrning till turister förbjuden. Utöver att det måste vara tillåtet att hyra ut bostaden till turister i den Comunidad de propietarios bostaden som bostaden tillhör finns det ytterligare regelverk att ta i beaktande.
Det finns både regional lagstiftning och kommunal lagstiftning att ta hänsyn till och man måste informera sig om och kontrollera att bostaden uppfyller reglerna i den Comunidad Autonoma där bostaden är belägen och även de kommunala föreskrifterna. På senare tid har mycket normer producerats för att reglera uthyrningen och det är viktigt att sätta sig in i vad som gäller då man annars riskerar kraftiga böter.
Nytt för i år är också att bostäder som hyrs ut till turister måste ha ett särskilt registreringsnummer som man ansöker om hos behörigt fastighetsregister. Den uppsjö av lagstiftning som kommit på området gör att man bör vara vaksam och särskilt anlita kompetent biträde i frågor som gäller uthyrning till turister, särskilt om man är beroende av att kunna hyra ut bostaden till turister ”för att få kalkylen att gå ihop” vid köp av ny bostad.
Hyr man ut sin bostad till en hyresgäst längre tid än två månader behöver man inte ta hänsyn till de särskilda regler som gäller för uthyrning till turister, däremot träffas man av annan lagstiftning som är viktig att känna till. Hyreslagstiftningen i Spanien innehåller många bestämmelser för att reglera situationen mellan hyresvärden och hyresgästen och lagstiftningen är tvingande och till hyresgästens fördel. Det framgår av bestämmelsen i LAU som anger att alla vill- kor i hyresavtal som ger hyresgästen sämre rätt än de allmänna reglerna i lagstiftningen är ogiltiga. De flesta reglerna är tämligen logiska och reglerar grundavtalet som ju består av en skyldighet för hyresvärden att tillhandahålla bostaden till hyresgästen och för den senare att betala hyran.
Det många inte känner till är bestämmelsen som anger att ett hyresavtal som tecknas för att tillgodose hyresgästens behov av permanentbostad alltid anges ha ingåtts på en period av fem år. Att hyresgästen har rätt att bo kvar i bostaden under en period av fem år när hyresavtalet avser permanentbostad har kommit som en obehaglig överraskning för flera bostadsägare som hyrt ut en bostad på till exempel 11 månader och därefter räknat med att hyresgästen ska flytta ut.
Om hyresavtalet avser permanentbostad har hyresgästen rätt att bo kvar i fem år, även om avtalet endast anger elva månader. Givetvis är en förutsättning att hyresgästen betalar avtalad hyra. Om hyresavtalet avser ett tillfälligt behov av bostad gäller inte hyresperioden om fem år och parterna kan då avtala om en kortare tidsperiod. Det är emellertid mycket viktigt att ett hyresavtal klart anger att det rör sig om ett tillfälligt behov av bostad och att det även framgår av omständigheterna för att inte tidsperioden om fem år ska tillämpas. För den bostadsägare som räknat med att bara hyra ut bostaden under 11 månader och möts av en hyresgäst som, med all rätt, insisterar på att man har rätt att bo kvar under fem år blir det lätt en besvärlig situation. Man bör vara medveten om att när domstolarna ska tolka ett hyresförhållande anses hyresgästen vara den svagare parten och domstolarna tolkar otydlighet till hyresgästens fördel av vilken anledning det är mycket viktigt att biträdas av advokat i hyresfrågor. Det är också viktigt att ha i åtanke att spanska domstolar generellt sett är långsamma i handläggningstid vilket gör att man ogärna vill befinna sig i en situation där domstolen ska tolka en otydlighet i ett hyresförhållande då det tar lång tid att få en dom.
Ska otydligheten dessutom tolkas när hyresgästen redan flyttat in i bostaden blir situationen ännu mer besvärlig för bostadsägaren i och med att skyddet för den som har besittningen till en bostad (läs en hyresgäst) är starkt. Det är väsentligt att förhandla och skriva korrekta och tydliga avtal innan en hyresgäst får besittning till bostaden. När hyresgästen har fått besittning till bostaden förstärks positionen ytterligare och bostadsägaren får en mycket besvärlig situation att hantera.
