Du som står i färd med att sälja din fastighet eller kanske kommer att ärva en våning på Costa del Sol bör läsa denna betraktelse om verkligheten med den udda och ifrågasatta Plusvalia-skatten.
Just för att du inte ska bli fullständigt överraskad, när detta ”legaliserade rån” kommer att drabba dig.
Av Göran Rise goran@rise.se
För rånad, det kan du bli – inte bara en gång utan fyra enligt spansk skatterätt på fastigheter.
Dessa fyra fastighetsskatter är den årlig kommunala fastighetsskatten, förkortad till IBI, den statlig kapitalvinstskatt/reavinstskatt vid försäljning, den kommunal värdeökningsskatten på mark i stadsplanerat område vid försäljning och arv, kallad Plusvalia, samt den årliga statlig förmögenhetsskatten.
Värdeökningsskatt
Plusvalia är alltså en särskild spansk variant av kommunal dubbelbeskattning, som realiseras endast vid två rättshandlingar – försäljning och arv – och som då ska betalas av säljaren eller arvtagaren.
Plusvalian är en form av tilläggsskatt på din eller den avlidnes mark räknad av kommunen med en teoretisk värdeökning av marken i högst 20 år, utöver den årliga fastighetsskatten, IBI, som du betalar efter fakturering från kommunen för din fastighet som består av mark och byggnad.
Skatten heter på spanskt klarspråk: Impuesto Municipal sobre el Incremento de valor de las terrraras de Naturleza Urbana ( IMVTNU).
Marken
Plusvalian baseras alltså på den sammanlagda tiden du eller den avlidne ägt enbart marken på fastigheten och inte på vinst av försäljning av fastighet, som enligt lag inkluderar såväl mark som byggnad och som beskattas som statlig kapitalvinstskatt.
En försäljning av fast egendom kan för övrigt inte genomföras utan att såväl mark som byggnader uppförda på denna ingår.
Marken kan ju inte heller särskilt frånskiljas vid belåning av fastigheten utan ett pantbrev inkluderar såväl mark som byggnad.
Observera att även lägenhet är fast egendom enligt spansk rätt och påföres därför Plusvalia efter en proportionell fördelning.
Tanken bakom Plusvalia är givetvis att försöka öka kommunens intäkter genom en särskild skatt på värdeökning av enbart mark, vilket medför att marken med Plusvaliaögon stiger i värde för varje innehavsår, vilket inte alltid är i överensstämmelse med verkligheten.
För de fall någon värdeökning i verkligheten inte skett av marken utgår Plusvalian ändå!
Rättsfall
Flera rättsfall har prövat såväl lagligheten av Plusvalia som beräkning av den, men domstolarna har i huvudsak accepterat kommunernas rätt att ta ut en särskild skatt på marken.
De procentsatser, som kommunen räknar på i skatt, är från 3,7-3,0 procent baserade på en årlig teoretisk ökning av värdet på marken, vilket kan synas måttfullt, men som i verkligheten kan bli en betydande pålaga, varom mer nedan.
Preskriptionstid för fastighetsskatter är i allmänhet 4,5 år, medan Plusvalian inte preskriberas då den uppräknas för varje år under 20 år.
Beskattningen av enbart marken/jorden på fast egendom inom stadsplanerat område blir en fristående skatt, som inte bara bryter sönder den rättsliga definitionen på fast egendom utan också vidgar skattebasen på ett sätt som strider mot den juridiska definitionen om vad fast egendom är.
Marken blir också dubbelbeskattad av kommunen genom fastighetsskatten IBI och värdeökningsskatten Plusvalia vilket strider mot den grundläggande skatteprincipen att inte dubbelbeskatta samma subjekt eller objekt.
Kommunen
En kommun på Costa del Sol kan årligen enligt lag självständigt bedöma din marks ökade värde utan hänsyn till om det på denna finns hus med tillbehör.
Denna för dig osynliga latenta skatteskuld växer sålunda från dag ett i det fördolda och för varje år för dig som fastighetsägare ökar skulden fram till 20 års innehav, utan att du kan se någon verklig ökning av värdet på själva jorden förutom att fastighetskatten ökat.
Skatten är retroaktiv och dessutom förrädisk, eftersom Plusvalian ej syns löpande.
Den ser dagens ljus först när du säljer din egendom eller när du ärver.
Skatten har sålunda inget med vinst eller förlust att göra utan tas ut oavsett resultatet av försäljningen och vid arv.
Denna värdeökningsskatt får alltså inte förväxlas med den ordinarie kommunala fastighetsskatten, IBI, som årsvis debiteras den som är ägare av fast egendom.
Den ska inte heller förväxlas med den skatt, som drabbar den som gör en kapitalvinst på sin försäljning och som i nuläget är 19% på vinsten. I dagligt tal kallad för reavinstskatt.
Den har heller inget samband med eventuell arvsskatt.
Eget ”skatteliv”
Plusvalian har sålunda ett eget ”kommunalt skatteliv”, som växer i det fördolda till gagn för kommunen, men som först kommer i dagsljus vid försäljning och arv.
Är den verkligen förenlig med gällande rätt?
Skatten är mycket omtvistad och ifrågasatt under många år, men den lever eftersom den ger fina intäkter till kommunen.
Nu över till min klient med frågan om vad Plusvalia är för påfund!
Hon köpte en fastighet i Benahavís kommun 1999 som hon sålde 2021.
Hon erhöll därefter en räkning på Plusvalia skatt på över 90.000 euro.
Fastigheten i fråga hade en markyta på drygt 6.000m2.
Klienten betalade sålunda Plusvalian för sitt innehav under 20 år med äganderätt till marken, som av henne försetts med hus, i skatter till Benahavis kommun enbart för år 2021 med 8.000 euro (IBI fastighetsskatt) +90.000 (Plusvalia i 20 år) = 98.000 euro.
Eftersom klienten inte själv eller genom sitt ombud av slarv i tid anmälde sin försäljning till kommunen, fick hon dessutom 60.000 euro i straffavgifter, trots att hennes försäljningen anmäldes av vederbörande notarie till kommunen 2021 och att hon själv deklarerade sin försäljning i sin deklaration för år 2021 med en realisationsvinst som innebar en skatt på 400.000 euro, som emellertid på grund av klientens ålder inte utföll till betalning.
I allt erhöll kommunen på klientens försäljning 2021 – utan att behöva göra ett dyft – 158 000 euro i Plusvalia skatter och särskilda avgifter.
En skatt, som kommunen alltså först i efterhand och retroaktivt i 20 år kunde fakturera såsom ”grädde på IBI” för sina tidigare – ej framtida – investeringar i infrastrukturer och som kommunen uppenbarligen kunnat färdigställa utan markägarens Plusvalia.
En uppfinningsrik skattekonstruktion, som mer har smak av en ”spetsad” tilläggs nota till säljaren för viss nyttjanderätt till kommunens mark under 20 år (som gator, parkanläggningar, broar) och inte alls baserad på någon verklig synbar värdeökning av enbart marken som kommunen inte har någon särskild rätt att få del av även om just markspekulation förekommer på Costa Del Sol.
Tänk om en tidigare rättmätig säljare till fastigheten gjorde anspråk på köparen av hans fastighet, som han sålde för 20 år sedan för värdeökning i köparens hand, eftersom marken stigit i värde med bland annat hjälp av inflation och kräver ersättning för värdestegringen (Plusvalia), när köparen nu säljer fastigheten vidare.
Skulle en sådan talan kunna bifallas?
Kommunen som nu kräver Plusvalia har ju inte ens ägt marken.
En eventuell värdeökningen av marken tillsammans med bygganden blir ju för övrigt beskattad som realisationsvinst, men någon skatt kommer förvisso inte kommunen till del.
Kommunen får hålla sig till sin rätt att beskatta fastigheter med den årliga s.k. IBI skatten och har därutöver ingen rätt till värdeökning av marken.
En sådan ökning tillkommer självfallet enbart ägaren av fastigheten.
Det är nu inte konstigt, att just Benahavis kommun med stora markområden hör till landets rikaste med dessa grundlösa fastighetskatter, som kommunen med hjälp av lag kan ta ut av markägare och fastighetsägare i Benahavis!
Rimligt? Jag tycker att det inte bara luktar utan även smakar ren ocker och ett planerat ”rån” genomförd av kommunal maktfullkomlighet.
Skatta dig visserligen lycklig – men någon måtta får det vara!
Eftersom Plusvalian gäller i samtliga kommuner på Costa del Sol är den en ”dold” tillgång i kommunernas balansräkningar!
God inkomst
Jag vet inte hur många fastighetsförsäljningar som görs i Marbella under 2024 eller hur många som fått fast egendom i arv, men utgår ifrån att Plusvalian är mycket goda inkomster, som dessutom är lättkontrollerade för kommunen, som därför inte kommer att vilja släppa den, oavsett dess märkliga uppbyggnad som bryter mot bland annat legalitetsprincipen.
För fastighets – och lägenhetsägare på Costa del Sol är Plusvalian en dold skuld på en fastighetsinvestering, som kan bli en obehaglig överraskning när du ska sälja, om du inte tidigare känt till den och konsekvenserna av att inte deklarera den i tid.
En annan sak är om skatteuttaget med sina sanktioner är förenlig med Europarätten i artikel 6:1 och kap 12.
