Våra kunder som investerar i fastigheter i Sverige är ofta företagare och ofta skattskyldiga i Sverige.
Dessa förutsättningar leder ofta till frågor om det är bäst att köpa sin spanska bostad som privatperson eller genom ett av sina företag.
Av advokat Jonas Nordgren. advokatnordgren.com
Generellt sett brukar alternativen vara att köpa som privatperson, genom sitt svenska aktiebolag, eller genom ett spanskt dotterbolag till sitt svenska aktiebolag. Alla alternativen är möjliga. Ett köp via ett spanskt dotterbolag kan ta lite längre tid men komplicerar inte processen i övrigt.
I regel överväger kunden att använda bolaget för köpet för att ha tillgång till dess likviditet, om det finns en bra kassa. På så vis kan man undvika att som privatperson behöva låna till köpet om de egna tillgångarna inte räcker till.
Att kunna använda kassan i sitt bolag kan vara fördelaktigt men risken är stor att man berörs av de svenska reglerna om förmånsbeskattning. Om förmånstagaren är skattskyldig i Sverige och genom bolag har tillgång till en semesterbostad i Spanien är detta en sådan förmån som uppfyller kraven om förmånsbeskattning. Det spelar egentligen ingen roll om bolaget i fråga är ett svenskt-, spanskt-, engelskt-, eller cypriotiskt. Bolagets nationalitet har ingen betydelse.
Om en bostad förvärvas på en semesterort i Spanien genom ett bolag och finns tillgänglig för bolagets företrädare, ägare eller anställda att nyttja utan att marknadsmässig hyra betalas så påverkas den som nyttjar bostadsförmånen av de svenska reglerna om förmånsbeskattning. Dessa regler påverkas inte av om bostaden är belägen i Sverige eller utomlands, förmånen ska ändå beskattas. Den avgörande faktorn är om förmånstagaren är skattskyldig i Sverige.
Förmånen att ta ha tillgång till en bostad på en semesterort i Spanien ska förmånsbeskattas till marknadsvärdet av förmånen.
Tillgång till en semesterbostad i till exempel Marbella, eller Palma kan ha betydande värden och därmed innebära kännbara och obehagliga skattekonsekvenser. Regelverket är dessutom utformat på så vis att man inte förmånsbeskattas för det faktiska nyttjandet av semesterbostaden utan av möjligheten till en.
Det vill säga att bostaden finns tillgänglig för att nyttjas – även om man inte gör detnyttjar den. Detta är i regel inget problem för ett företag med flera anställda som har tillgång till ett par semesterbostäder som kan nyttjas av de anställda och med god beläggning under året. Det blir dock ett problem för den som äger semesterbostad genom bolag och inte är medveten om regelverket och efterbeskattas för en förmån som de facto inte har utnyttjat utan endast haft tillgång till.
Det finns generellt sett två lösningar för att undvika problematiken med förmåns- beskattning av semesterbostad när man äger sin bostad genom bolag. Den första är att avhända sig dispositionsrätten till bostaden genom att hyra ut den via mäklare eller liknande. Den andra lösningen är att undvika den här typen av upplägg och att äga bostaden som privatperson om bostaden kommer att finnas tillgänglig att nyttjas av bolagets ägare, eller företrädare.
Vi rekommenderar bara klienter att äga sitt semesterboende i Spanien genom bolag om det finns ett affärsmässigt syfte med bostadsägandet och det är att i maximal omfattning hyra ut bostaden. Bostaden kommer då inte att finnas tillgänglig för bolagets ägare i och med att den är uthyrd och det finns ingen förmån att beskatta. Man ska också vara medveten om att det inte är tillräckligt att endast teckna avtal med företag som ska hyra ut bostaden för att på så vis avhända sig dispositionsrätten. Det finns rättsfall i vilka förmånstagaren, som hade tillgång till ett antal bostäder i Marbella, genom Gibraltarbolag, försökte göra gällande att han inte hade tillgång till bostäder i och med att dessa hyrdes ut av hyresförmedlare.
Men någon faktisk uthyrning kunde inte styrkas och invändningen underkändes och han tvingades betala förmånsbeskattning för tillgången till semesterbostäderna. Sammanfattningsvis bör man vara försiktig med att äga semesterbostad genom bolag i och med de skattemässiga riskerna ett sådant ägande kan innebära om det inte hanteras på rätt vis och man bör noggrant analysera hur den spanska bostaden ska förvärvas innan köpet genomförs.
