När du ska hyra en bostad i Spanien kan det dyka upp en hel del frågor, som till exempel:
Är det obligatoriskt med deposition? Vilken är den kortaste hyresperioden för min bostad? Vem betalar för reparationer? När kan min hyresvärd vräka mig?
Av Ana Rodríguez Clemente, GONVEL & KAMPH, spanska advokater och skatterådgivare
info@gonvelkamph.net. www.gonvelkamph.net
Först och främst måste vi klargöra att när vi talar om ”uthyrning av bostäder” avser vi hyra av permanentbostad. Detta då regleringen är annorlunda för hyresavtal som avser semesterbostäder. Hyresavtal för bostäder styrs av de avtal, klausuler och villkor som överenskommes mellan parterna, men alltid inom de ramar som fastställs i Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), avdelning II, och, i andra hand, i civillagen.
Vilka rättigheter har den som hyr en bostad?
– Hemmets okränkbarhet: många hyresvärdar tror att eftersom fastigheten är deras har de rätt att gå in i bostaden utan förvarning för att inspektera om allt är i sin ordning. Men hyresvärden har ingen rätt att gå in i hemmet om vi inte uttryckligen tillåter hen att göra det eller om det finns ett domstolsbeslut.
– Förlängning av hyresavtalets löptid: Även om hyresavtalets löptid är den som parterna har kommit överens om, när den avtalade löptiden är kortare än 5 eller 7 år – beroende på om hyresvärden är en fysisk eller juridisk person – gäller en obligatorisk årlig förlängning för hyresvärden när hyresavtalet har ingåtts, tills hyresavtalet har nått denna löptid. Efter denna obligatoriska förlängning finns det en automatisk förlängning som innebär att om ingen av parterna meddelar sin avsikt att inte fortsätta hyresavtalet (med 4 månaders varsel för hyresvärden eller 2 månaders varsel för hyrestagaren), förlängs hyresavtalet med ett år i taget upp till maximalt 3 år.
– Uppsägning av kontraktet: under kontraktets löptid, oavsett dess längd, när de första 6 månaderna har gått, har hyresgästen rätt att lämna bostaden utan att behöva ange någon orsak, endast genom att meddela hyresvärden 30 dagar före utflyttningsdagen, oavsett om denna omständighet har avtalats i kontraktet eller inte. Hyresvärden kan dock kräva ersättning från hyresgästen, men detta måste uttryckligen anges i avtalet, och det maximala beloppet är en månadshyra för varje år som återstår av kontraktet, med en proportionell andel för perioder som är kortare än ett år.
-Nedsättning av hyran på grund av renovering: För att sänka hyran på grund av renoveringsarbeten krävs att hyresgästen berövas en del av bostaden. Det är inte tillräckligt att hen får utstå de olägenheter och det obehag som eventuella arbeten kan medföra. När det gäller underhållsarbeten ger de hyresgästen rätt till hyresavdrag om de varar mer än 20 dagar och berövar hen en del av bostaden. När det gäller förbättringsarbeten minskas hyran från och med den dag de påbörjas och hyresgästen kompenseras för de kostnader som uppstått.
-Utförande av underhållsarbeten: Hyresvärden är skyldig att utföra nödvändiga reparationer för att bevara bostaden i beboeligt skick, så att den kan tjäna den överenskomna användningen.
-Förköpsrätt: Om bostaden bjuds ut till försäljning har hyresgästen rätt att förvärva den framför andra möjliga köpare. Parterna kan dock ha kommit överens om att avstå från denna rätt.
-Återbetalning av depositionen: när avtalet skrivs under är hyresgästen tvungen enligt lag att betala en deposition, som måste återbetalas till hyresgästen när avtalet sägs upp, förutsatt att fastigheten är i gott skick och att inga hyror är obetalda.
– Stoppande av vräkning: En av orsakerna till att hyresvärden kan vräka hyresgästen är att hyran eller likställda belopp (såsom betalning av el, vatten, IBI, kommunal fastighetsskatt etc.), inte betalats. Hyresgästen kan i dessa fall undvika vräkning och uppsägning av avtalet på grund av utebliven hyra, om betalning av de oreglerade beloppen görs inom tid som anges i lagen. Denna möjlighet kan endast användas av hyresgästen en gång under hela hyresavtalets löptid. Oaktat ovanstående, om hyresvärden har krävt på betalning minst 30 dagar innan stämningsansökan lämnades in till domstol och hyresgästen inte gjort betalningen när stämningsansökan lämnas, kan inte denna rättighet tillämpas.
