I dessa tider av allvarlig och djup ekonomisk kris, blir det allt fler köpare av bostäder, speciellt utlänningar, som drabbas av de många konkurser som byggföretag och entreprenörer hamnar i med svåra likviditetsproblem som konsekvens. Denna situation, förutom den logiska oron inför sina investeringars framtid, skapar en enorm förvirring och stora bekymmer om hur man som drabbad, d.v.s. de individuella köparna av bostäder, bör gå till väga.
Den befintliga spanska lagen om konkurser utfärdades den 9 juli 2003, lag 22/2003. Lagen innebär en grundlig förändring av de äldre spanska lagarna som reglerade detta ämne. Den nya lagen förenklar förfarandet vid en konkurs och processen kontrolleras av domare och konkursförvaltare. Den relativt flexibla proceduren, som har som slutmål, att förutom att få skulderna betalda av gäldenärerna, även ska rädda företaget så att detta kan fortsätta att existera.
Konkursen kan avslutas med en uppgörelse mellan borgenär och gäldenär, eller genom en försäljning av den konkursdrabbades tillgångar som tillfaller borgenären.
Hur ska man då reagera när en byggherre har sålt en bostad, men ej slutfört byggandet av denna, utan istället har gått i konkurs?
Om man väljer att inte göra något alls, kan detta innebära att den drabbade riskerar att förlora rätten till bostaden.
Som en generell regel påverkas inte de kontrakt som påbörjats men ej avslutats, vid en presenterad konkurs. Detta gäller såväl köparen som den konkursdrabbade. Det vill säga boendet som väntar på att bli överlämnat från byggherren till köparen och de resterande betalningarna som ska göras från köparen till byggherren.
Säljarens skyldighet för överlåtandet av lägenheten bör uppfyllas gentemot betalning till konkursboet. När detta äger rum skriver man under motsvarande köpekontrakt (Escritura Publica de Compraventa), betalar kvarstående summa och lägenheten kan överlåtas. Till slut blir inte köparen mer drabbad, än vad den möjliga förseningen av överlåtandet av lägenheten kan komma att innebära.
Det finns dock en möjlighet att konkursförvaltarna väljer att det ska göras en upplösning av kontraktet. Det är då domaren som måste ta beslut om detta. Om så blir fallet, avtalar domaren om återbetalning av de betalningar som köparen har gjort samt motsvarande skadestånd.
Med andra ord, konkursen bör inte innebära en förlust av våra rättigheter som köpare.
För att detta ej ska ske, rekommenderar vi att köparen bör presentera sig personligen vid konkursen, genom att svara på det upprop som domaren kommer att göra till alla fordringsägare i konkursen.
Genom att presentera sig personligen i konkursen kungör man inför konkursförvaltarna kontraktets existens och sin fordran. Detta öppnar upp våra möjligheter att kunna försvara våra intressen.
Av denna anledning är det viktigt att vi uppsöker en professionell person som kan representera oss och agera till vårt försvar. Om man inte gör detta kan man komma att bli ställd utanför konkursen och förlora sin fordran.
Fråga advokaten du också!
Denna fråga är besvarad av advokater på IURA:s advokatbyrå. De kommer att besvara frågor i följande nummer. Ni är välkomna att skicka i frågor till: ulrica@iura.es
