Vi får givetvis ofta frågor om banklån och finansiering av bostäder i Spanien. Jag har varit lånemäklare för 12 banker som mest år 2005, och är det i dagsläget för fyra banker. Sedan den stora bankkrisen har ju många banker blivit uppköpta och tvingats till fusioner så nu finns det färre, men starkare banker. Av Christofer Fogelberg, Start Group svarar på läsarfrågor om att sälja eller köpa en bostad på Costa del Sol. e-post: chris@startgroup.com Tel 952 90 48 90
De spanska bankerna lånar normalt ut 70% av värdet på bostaden till icke-residenta och 80% till skatteresidenta lån – tagare. Det finns givetvis undantag för vissa banker som ger en lägre eller högre belåningsgrad på vissa objekt, speciellt på bankåtertag. Det erbjuds nu lån med både fast och rörlig ränta. Fast ränta är intressant nu när Euribor är låg, men kan ha extra uppsägningsavgifter.
Det viktigaste att veta från början är att uppstartnings – kostnaderna för ett hypotekslån i Spanien är högre än i Skandinavien. Hypotekslån har en egen lagfart (escritura) som ska skrivas inför notarie och sedan registreras i fast – ighetsregistret, banken tar oftast en öppningsavgift (oftast 1%), bostaden ska värderas (300-1500€) och man betalar också stämpelskatt (1,5% AJD) på lånet. Tillsammans kostar det normalt mellan 2,8-3% av lånesumman bara att starta upp lånet.
En annan viktig sak är att se på eventuella uppsägnings – avgifter och ha också i åtanke att när lånet är avbetalat så måste man skriva en ny lagfart och registrera den i fastig – hetsregistret – annars står skulden kvar på egendomen även om den är betald! Vi har ofta säljare som betalat av sina lån för många år sen, men som aldrig avregistrerade dem. Det kan då bli ett riktigt detektivarbete för att få tag på rätt per – son i banken som kan skriva på att ett lån var avbetalad för 10 år sen – speciellt om det är en bank som blivit uppköpt av en annan.
Banken tar den spanska egendomen som säkerhet, men är givetvis bara intresserad av att ge lån till en solid lånta – gare. Normalt ska månadsbetalningen inte överskrida 30% (ibland 35%) av den disponibla inkomsten. Det innebär att banken tittar på vad du har kvar på kontot efter skatt och andra lån. Så om du har 10 000 kronor i disponibel inkomst kan månadsbetalningen vara högst 3000 kronor. Vi räknar då baklänges för att snabbt kunna se hur mycket banken kan låna dig.
Steg ett är att skicka all din ekonomiska information till banken för godkännande. När bostaden är funnen beställer banken en oberoende bankvärdering som tar ca en vecka. Om allt är ok ger banken ett bindande lånelöfte (oferta vin – culante) där alla villkor finns förklarade. Om du inte får det automatiskt av banken så be om det! Kunden har laglig rätt att få läsa escrituran för lånet hos notarien tre dagar innan lånet skrivs. Detta är för att skydda låntagaren så att denne ska kunna gå genom allt i lugn och ro. Tyvärr slarvas det fortfarande med det och banker lägger fram all dokumenta – tion samma dag som lånet ska skrivas. Det blir då i stort sett omöjligt för kunden att ändra på något, så se till att få ”oferta vinculante” och ”cuadro de amortizaciones” i god tid innan.
Mer info på vår hemsida
Om artikelförfattaren: Christofer Fogelberg är spansk mäklare och medlem i mäklarförbundet G.I.P.E. Kommer från Göteborg, men har bott permanent på Costa del Sol sedan 1999. Mäklare sedan 2001 och sedan 2003 driver han fastighetsmäklarföretaget StartGroup som har kontor i Calahonda, Mijas Costa. StartGroup har för närvarande över 650 privata försäljningsuppdrag, personalen talar 7 språk och alla är externt utbildade i PBC, Decreto 218 och LOPD. Mer info www.startgroup.com
