Svenskamagasinet
Web



AKTUELLA
TEMPERATURER

Costa del Sol
Click for Málaga, Spain Forecast

Stockholm
Click for Stockholm, Sweden Forecast


Malaga webcam
Málaga Webcam
Se Svensk TV

Ska jag investera i en lägenhet här?

Det låga ränteläget bidrar till att det är relativt billigt att äga och investera i fastigheter med lånade medel
Det låga ränteläget bidrar till att det är relativt billigt att äga och investera i fastigheter med lånade medel
Många talar om att investera i hus eller lägenhet här i Spanien. Med facit i handen sitter ju de flesta som haft fastigheter här nere under några år på en vinstgivande investering


Av Harry Ramfelt

Bostadspriserna har ökat med 140 procent sedan 1997, varav 10 procent 2005, enligt spanska centralbanken. Hur framtiden ser ut är förstås svårare att sia om.

Talar för värdestegring
Det som talar för en fortsatt god värdestegring är att Nordeuropas befolkning söker ett mildare klimat att åldras i. Även yngre söker lyckan här och den spanska ekonomin växer rejält. Visserligen beror detta till stor del på byggboomen.
I Spanien färdigställdes 800.000 bostäder under 2005, vilket är fler än i Tyskland, Frankrike och Italien tillsammans. Dock har igångsättningen av nya lägenheter mattats på just Costa del Sol.
Det låga ränteläget bidrar till att det är relativt billigt att äga och investera i fastigheter med lånade medel.

Talar för låg värdeökning
Det som talar för en lägre värdeökning är att prisnivån kan ha nått smärtgränsen, varför köparna inte är lika ivriga längre. För oss svenskar har det även börjat bli dyrt att leva i Spanien, vilket kan verka avkylande på intresset att ha just Spanien som sitt andrahem.
Nu ska vi förstås inte överskatta vårt inflytande på prisnivån. Vi utgör en marginell del av dem som köper i Spanien. För närvarande är det britter och irländare som utgör de stora utländska köpargrupperna. Dock står vi ”utlänningar” bara för ca 1/6-del av samtliga köp i Spanien, resterande köps av spanjorer. Längs kusterna är förstås proportionerna annorlunda.

Tre miljoner tomma bostäder
Skatterna på fastighetsägandet ska stramas åt under 2006, är det sagt. Om det blir så kan en del tycka att kalkylen försämras och därmed sälja sin "investering".
Det står för närvarande tre miljoner tomma lägenheter i Spanien. Många är köpta i spekulationssyfte eller som en framtida trygg investering som ska ge ett inflationsskyddat inkomsttillskott till de vanligtvis låga pensionerna.
Orsaken till att många investerare inte vill hyra ut sina objekt är att man får ett mycket bättre pris på en helt ny och oanvänd lägenhet när man säljer den. Skulle dessa investerare tappa tron på den framtida värdestegringen, kommer detta givetvis att pressa ner priserna. Dock vittnar det stora antalet tomma lägenheter om att investerarna är mycket uthålliga.

Vi gör en lönsamhetskalkyl
När man gör en lönsamhetskalkyl för en lägenhetsinvestering kan man åtminstone luta sig mot några hårda fakta.
Transaktionskostnaden (lagfart etc.) i samband med köpet brukar sluta på 11 procent av köpeskillingen, mäklararvodet i samband med försäljningen, 5 procent samt framtida årliga skatter inkl. administration cirka 1,5 procent av köpeskillingen.
Årlig avgift (comunidad) till ägarföreningen för gemensamma ytor, 0,7 procent. Ränta på lån eller avkastningskrav på det kapital man investerar, 4 procent. Alternativet för att köpa en lägenhet är ju att köpa exempelvis aktier eller obligationer för pengarna och då bör man få minst 4 procent.

Minst 9,8 procent
Vi gör en kalkyl på en tom, omöblerad lägenhet. I detta exempel har vi bortsett från eventuella svenska skattekostnader. I exemplet siktar vi på att sälja lägenheten inom fem år. Köpeskilling 300.000 € eller 333.000 € efter samtliga köpekostnader. Vi antar värdetillväxten till x % per år.
300.000(11%+5%)+5år*300.000(1,5%+0,7%)+5 år*333.000*4%=5år* 300.000 *x%;  x=9,8%.
För att investeringen skall ge vinst bör prisökningen med andra ord vara minst 9,8 procent per år, alltså nästan lika hög som det senaste årets värdeökning. Vill man vara riktigt långsiktig och planera på tio år ligger breakeven på 8,2 procent.

Gör en egen kalkyl
På detta sätt kan man sätta in egna värden i formeln, som i och för sig inte är någon exakt vetenskap.
Hyr man ut lägenheten får man en viss kostnadstäckning. Nu håller regeringen på med en lag som ska tvinga ägare av lägenheter, som man inte är skriven på, att hyra ut dessa till behövande.
Hyran blir förstås inte så hög men staten planerar att kompensera uthyraren med en mindre summa.

Svarta pengar
Som vanligt i Spanien finns det kryphål som kan vässa kalkylen. Ett sätt är att köpa lägenheten helt vitt av byggmästaren och sedan sälja den för 80 procent vitt och resterande 20 procent svart. Det betyder att man endast uppger 80 procent av försäljningsbeloppet i lagfarten. På så sätt kan säljaren reducera sin realisationsvinstskatt, vilken för icke residenta är 35 procent.
Orsaken till att köparen går med på detta, som förstås är olagligt, är att lagfartskostnaden beräknas på det officiella lagfartsvärdet, samt att de årliga skatterna i viss mån kan grundas på den officiella köpeskillingen.

Experternas spådom
De som vågar sig på en gissning om den framtida värdetillväxten hamnar på 3-6 procent för 2006. Det finns ett gammalt talesätt i Spanien att fastigheter aldrig sjunker i pris.
Jag tror det är därför som många säljare så ihärdigt håller uppe priserna och i stället väntar med att sälja tills att den ”rätte” köparen kommer och accepterar det höga salupriset eller ett bud strax därunder.
Till skillnad mot i Sverige väntar man gärna 1-3 år innan detta inträffar. Detta skapar givetvis en stor tröghet i svängningarna neråt av prisnivån. I Sverige skulle priset sänkas direkt om säljaren inte lyckas sälja inom några månader.
Summan av ovanstående är som vanligt att man själv tvingas göra sin egen gissning om den framtida prisökningen.



I Spanien färdigställdes 800.000 bostäder under 2005
I Spanien färdigställdes 800.000 bostäder under 2005

Hittar du inte det du söker kan du prova här: 

Google
 











Vittsjö

















Spanien Magasinet allt om Spanien